顾建兵 刘昌海 徐振宇
慕伟春 作
卖家迟迟不迁走户口，买了学区房因无法落户导致孩子上学成了泡影；卖家以夫妻间未就卖房达成一致为由毁约，宁可赔偿双倍定金也不愿履行合同；开发商所售的房屋存在质量问题，买房人屡次反映无果……每个“毁约”背后，都有太多貌似合理的“借口”，这样的房屋买卖合同纠纷该如何解决？
8月29日，江苏省南通市中级人民法院向社会通报了近期房屋买卖合同纠纷案件的情况及特点，公布了一批典型案例。据悉，今年1月至7月，南通全市法院共受理房屋买卖合同纠纷1342件，与去年同期相比增长46.76%，案件数呈现快速增长态势。
房屋布局与约定相反 开发商构成根本违约
2014年2月，张某夫妇与开发商取生公司签订一份房屋买卖合同，总价为63万元。合同附件载明的房型图显示，以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。合同签订当日，张某夫妇一次性付清了购房款。
2015年6月，取生公司向张某夫妇发出交房通知。张某夫妇验房后却发现，房屋的实际格局与合同附件及房型宣传册的房屋布局相反。张某夫妇认为，取生公司交付的房屋无法实现合同目的，已构成根本违约，并向取生公司发出律师函。
后双方协商未果，张某夫妇诉至法院，要求解除房屋买卖合同。
法庭上，取生公司辩称，张某夫妇在购房的过程中完全了解其所购买的户型的左右布局。即使根据约定的房型图，取生公司工作人员有一定瑕疵，但亦不构成根本违约，张某夫妇无权解除合同。取生公司愿意补偿人民币1万元。
一审法院经审理认为，张某夫妇对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，取生公司实际交付的房屋并不影响张某夫妇投资、就学等合同目的的实现。且取生公司实际交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与合同附件房型图一致，仅存在方向的反差，并不影响张某夫妇实现居住目的。遂判决取生公司补偿张某夫妇人民币1万元，并驳回张某夫妇的诉讼请求。
张某夫妇不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理认为，取生公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某夫妇购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，其要求解除合同于法有据。遂判决撤销一审判决，确认张某夫妇与取生公司签订的商品房买卖合同解除，取生公司返还张某夫妇购房款63万元。
■法官说法
该案二审承办法官谷昔伟介绍说，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条规定赋予了合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，合同法上述规定的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础予以明确约定时，该特定的主观目的已被客观化，属于合同法第九十四条的规制范围。
谷昔伟说，房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。本案中，张某夫妇在合同中对房屋内部左右布局进行明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，依法应受尊重和保护。
由于房屋买卖纠纷案件标的额大，与当事人切身利息相关，当事人对立情绪严重；另一方面，房地产类法律法规种类繁多、内容复杂，如何正确适用法律，公正裁判房地产纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，是人民法院审判工作需不断探索和追求的目标。
房屋质量有问题 出卖人保修期内需担责
马某从天工公司购得一套商品房，并签订了购房合同。一年后，马某取得房屋，并进行了装潢。
2012年12月，马某发现房屋存在漏水、墙体开裂等问题，并通过物业向天工公司反映。经交涉，天工公司同意补偿墙体裂缝维修费1600元，并承诺派员对厨房渗水问题进行维修。此后，因未找到漏水原因，天工公司一直未予维修。2014年10月，天工公司对房屋进行试水试验后，对北墙厨房一侧进行维修。
2015年7月，因漏水导致地板霉变、油漆脱落，房屋无法居住。马某告知天工公司，将对地板进行拆除，墙体重新粉刷，建议其派人参与。天工公司表示不参与，马某遂自行托人重新铺设了客厅和所有卧室的地板，并对客厅墙面及顶部进行重新粉刷。
2015年12月，天工公司仍拒绝对漏水问题进行维修，也不同意赔偿马某重新装潢的损失，马某将天工公司告上法庭，要求赔偿其因房屋渗水问题造成的修复损失、误工费、租金共7万余元。
审理中，法院根据马某的申请，对房屋漏水的原因、修复方案及费用进行了司法鉴定，确定房屋室内渗水系因外墙渗水造成，外墙修复及地板重新铺设、油漆粉刷总造价为60778.83元。
法庭上，天工公司辩称：2012年12月，天工公司已与马某就有关裂缝、墙体渗漏问题达成一致意见，商定补偿其1600元。马某反映的卫生间外墙渗漏水问题已经超出法定保修期，不属于保修范围。评估鉴定价格高于马某的实际损失。
南通市海安县人民法院审理认为，保修期内，马某已向天工公司反馈过墙体开裂及漏水问题，但双方只对墙体开裂问题进行处理，天工公司并未对漏水问题进行修复。马某主张维修义务履行的时效因此中止。此后，天工公司虽对案涉房屋北墙渗水进行维修，但未能从根本上解决渗水问题。出现地板霉变等问题后，因天工公司拒绝再次修复，马某依法可自行修复，天工公司应当按照鉴定评估价格赔偿马某因房屋渗水所造成的损失。遂判决天工公司赔偿马某因房屋渗水问题导致的墙体修复费用及屋内地板、墙面修复费用损失共计60778.83元、租金损失5000元。
天工公司不服，提起上诉，南通中院经审理后，二审维持了原判。
■法官说法
该案一审承办法官潘秀宗介绍说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该条规定，出卖人应当对保修期内出现的房屋质量问题承担瑕疵担保责任。
潘秀宗说，本案中，虽然地板霉变、油漆脱落等问题发生于房屋交付五年之后，但该问题系房屋渗水所致，且马某在保修期内已向天工公司反映房屋渗水问题。因此，天工公司仍具有修复责任。天工公司拒绝修复，其依法应当赔偿马某修复费用及因房屋无法居住产生的租金等损失。关于修复费用的认定，因天工公司不认可马某主张的数额，法院可以通过鉴定评估予以确定。此外，天工公司还应负担鉴定费和评估费等费用。
2017年1至7月，南通全市法院共审结因房屋质量问题引发的商品房销售合同纠纷（房屋买卖合同纠纷）59件，主要涉及房屋漏水、墙体开裂、建筑物倾斜等问题，有52件支持了购房者诉求，或经调解、协调使得购房者得到补偿。
购房款晚付几天 房主表示不卖了
2015年12月3日，赵某夫妇和房主张某签订一份房屋买卖合同，总价130万元。双方约定，买方在合同签订时付10万元定金给卖方，并于当年12月22日前办理过户手续，过户当天付73万元。合同签订当天，赵某夫妇向张某支付10万元定金。
十几天后，双方开始办理过户手续，但赵某却尚未筹足73万元的购房款。为避免违约，赵某向张某提出，希望能宽限7天。对于这一请求，房主张某夫妇坚决不同意，并称赵某未按时付款，已构成违约，自己有权没收定金并解除合同。几天后，赵某筹集足够资金，请求张某办理房屋过户手续，却遭到拒绝。
2015年12月30日，赵某夫妇到张某夫妇处再次要求过户涉案房屋，双方产生争执，并引来了当地派出所出警处理。在警方调解过程中，张某称家中有老人要手术，要延迟半年到一年交付房屋，赵某表示同意。但张某随后又变卦，称要拖一年到两年才交付，最后直接说房子暂时不卖了，赵某已付定金也要没收。
在多次催促无果后，赵某夫妇一纸诉状将张某夫妇告上了南通市崇川区人民法院，请求解除合同，并要求被告双倍返还定金20万元。
法院一审认为，原告未能按约履行的行为仅构成迟延履行，尚未达到无法实现合同目的的程度，被告方对此具有适度容忍的义务，不得单方解除合同没收定金或拒绝履行。另一方面，从双方沟通交流的情况来看，鉴于被告家中老人生病的特殊情况，原告方也同意延迟交房日期，而被告后来的行为已超出正当维权的界限，有违诚信，应当认定拒绝履行合同义务，构成根本违约，遂判决被告双倍返还定金20万元。
张某夫妇不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。
■法官说法
该案一审承办法官余雪松介绍说，在相互交往和日常经营活动中，公民负有适度的容忍义务，要具有宽容的心态，以减少冲突和争执，形成良性的和谐关系，从而保障合同的顺利履行。在一定限度内，守约方对于违约行为所对应的违约责任负有适度容忍义务。具体到本案，原告因短期需筹集的款项较大，仅迟延几天履行义务，一般人都认为这是可以接受和容忍的，且并非因此致使合同目的不能实现；而出卖方提出家中有老人生病，要求迟延交房，原告也给予了一定的宽限期，但被告一再变卦，最后又称暂不出售，以后也不会出售，这明显超过了能容忍的限度，明显有违诚信，应当认定拒绝履行合同义务，已构成根本违约。
余雪松说，本案的裁判宗旨并非意味着迟延履行就不被认定为违约行为，也无需承担违约责任，而是违约方应承担的违约责任应与其违约行为相匹配。因此，守约方若要更好地维护自己的权益，应专门设置针对合同迟延履行产生的违约责任条款，比如购房人逾期付款后，按一定的比例支付违约金，迟延超过约定的最后期限，守约方有权单方解除合同并追究违约方的责任，这样才能更好地防患于未然。
■法官提醒
毁约要承担三种违约结果
在房屋买卖纠纷中，因房地产价格出现的波动，使得一些出卖人心理失衡，以种种借口要求法院确认合同无效。那么购房人该如何拿起法律武器来维护自己的合法权益？
对此，具有多年房产纠纷审理经验的南通市中级人民法院民一庭副庭长顾晓威指出，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于典型的民事违约行为，按照合同法规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。
顾晓威还提醒说，购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时尽快办理，避免对方反悔。同时，还可在签订合同时提高违约金，以降低自己可能面临的风险。
■司法观察
建立诚信有序商品房市场
买房是人生中的一件幸福事，随着我国住房改革和城镇化的发展，居民住房呈现更加社会化、商品化、市场化的态势，进而导致与住房有关的买卖纠纷日益增多，而此类纠纷又呈现出数量多、类型广、矛盾复杂等特点。南通中院在对大量个案进行实证分析的基础上，通过对此类案件的特点及成因进行了分析，提出了以下四点对策：
首先，全面提升司法能力。建立房屋买卖纠纷专业审判团队，加强专业人才培训，提升房屋买卖合同纠纷专业化水平；吸收具有房地产专业知识的社会人士担任人民陪审员，帮助解决审判工作中遇到的房屋专业问题。
其次，着力构建常态联动机制。积极主动与房地产管理部门、各类行业组织等相关单位加强工作沟通与配合。定期召开联席会议，邀请房屋主管部门、国土局、工商局、行业组织、人民调解组织参加，就房地产市场动态、法律适用、司法实践等方面的新问题进行探讨，统一处理规则和方法。以人民调解为基础，强化诉调对接，以非诉讼的方式共同化解各类房屋买卖纠纷。
再次，加大法制宣传力度。要大力宣传法律判断和判决结论，引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。要通过电视、广播、网络等多种途径普及房屋买卖中的风险知识，提高大众的风险意识。
最后，推动建立商品房交易诚信体系。针对司法审判工作中发现的开发商或相关部门存在的问题有针对性地发出司法建议，促进预售行为管理机制、商品房信息公开机制、开发企业的信誉管理机制等制度的完善。依法加大对房屋买卖违约行为的制裁力度，发挥房屋买卖案件规则的引领作用，规范开发商和卖房人的履约行为，增强购房者风险防范意识，努力营造一个诚信有序的商品房市场。
来源：人民法院报 2017-9-10 03版