法智原创 I 开发商以业主主张逾期交房违约金超过诉讼时效为由拒绝支付全部违约金的抗辩理由不能成立
案情简介：
2013年，张某等人三百多人在某县某售楼部与陕西某某房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定2014年12月31日交付房屋，逾期交付按已付房款每日万分之二由该房产公司向购房者支付违约金。交房日期到期后，由于开发商原因，该房屋迟迟不能交付，直至2019年仍未交付，严重侵害了购房者的利益，张某等人遂向法院提起诉讼。主张某某房地产公司向其支付违约金。法院一审裁判仅支持了部分诉讼请求。
一审法院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》成立真实合法有效，原告已经依约支付了全部房款，而被告未按约定期限交房，存在明显过错。故被告应向原告承担逾期交付的违约责任。由于本案诉讼时效已过，而原告未能提交证据证明诉讼时效发生中止、中断或者延长。而违约金数额随着被告逾期交房的违约行为的持续发生而不断增长，该违约金的请求是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，法院仅支持了以原告起诉到计三年计算的违约金，既是对原告怠于行使权利的一种限制，又是对被告早日交房减少违约责任起到督促作用。
律师分析：
首先，本案违约金系基于某某公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，某某公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向购房者按已付房款每日万分之二支付违约金，从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。
其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。
最后，就本案的实际情况而言，某某公司关于违约金债权应当按照诉讼时效已过倒计三年计算的抗辩理由，也无现行法律、司法解释明文规定的支持。
本案二审阶段，由我所房地产与建设工程业务部部长王禾律师及团队成员宣敏律师、周心心律师(实习）担任原告方代理人，通过以上案情分析，并通过其他购房者找到了《开发商的承诺书》、《会议纪要》等诉讼时效中断的有利证据，二审法院经审理查明，判决支持了购房业主的全部诉讼请求。
王 禾 ： 律师
陕西法智律师事务所
高级合伙人
管委会副主任
房地产与建设施工部部长
陕西法智律师事务所管委会副主任，高级合伙人，房地产与建设施工部部长，陕西法智律师事务所专职律师，毕业于西北政法大学,经济法专业，自1998年执业律师至今，凭借扎实的法学理论知识，多年律师的从业经验，办理了许多有重大影响的案件，得到了广大客户的一致认可和好评。在从事律师业务以来积累了丰富的诉讼、非诉业务经验，掌握有丰富的法律相关资源。坚守“受人之托，忠人之事”的执业理念，凭借丰富的司法经验、娴熟的诉讼技巧和优质的人脉资源，对工作负责、对当事人负责，踏踏实实，不断地强化提高自己理论业务素质，尽其所能，最大限度地来维护当事人的合法权益,为委托人挽回巨额经济损失。
王禾律师法学理论功底深厚，具有扎实的专业知识和丰富的工作经验，有着二十多年的法律工作从业经历，精专业、重实战，成功代理多起诉讼、仲裁案件，调处解决社会矛盾，挽回巨额经济损失，备受好评。不但熟知民法，民事诉讼法，刑法，刑事诉讼法，合同法，担保法，公司法等法律法规，更可贵的是能够于灵活运用法律知识，尤其在公司治理及建设工程领域有独到的见解，代理诉讼案件时独具风格、技巧灵活，善于谈判交涉，协调能力出色，具有丰富的司法实践和服务经验。其次，王禾律师具有出色的逻辑思维能力和诉讼判断能力，工作作风严谨，思维缜密。在二十余年的律师职业生涯中，多次通过严谨的法律思维，准确的判断取得了诉讼优势地位，实现了当事人的诉讼目的，切实的维护了当事人的合法权益。
业务领域：王禾律师先后办理各类诉讼及非诉讼法律事务数百件，积累了丰富的执业经验，与政府部门、新闻媒体、工商企业、各类中介机构均有着良好的合作。
主要致力于公司法律事务、经济合同、医疗纠纷、房地产与建筑工程纠纷、劳动纠纷、刑事辩护、行政诉讼等各类案件，尤其以房地产与建筑工程法律事务见长，熟悉国家建筑、房地产及物业管理、与建筑房地产相关的税务方面的法律法规及地方性法规、规范性文件及操作流程。现担任陕西广播电视台、西安市住房保障和房屋管理局等多家大中型企业的法律顾问。