最高院：无证房地产买受人有权诉讼主张分配征收赔偿款

原创：初明峰、侯文静

北京市浩天信和（济南）律师事务所

裁判要点：

出卖人与买受人就无证房产进行房屋买卖，买受人不能依据物权法的规定取得物权，但当国家将针对该房屋发放拆迁补偿款时，该补偿款应归无证房产的买受人所有。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。

案情摘要：

1、2008年6月3日，孙建国与秦宗孝签订《房屋买卖合同》：孙建国将其与张宗勤（张宗勤已放弃优先购买权）共有产权的数套房屋中一半份额出售给秦宗孝。

2、另查明，案涉数套房屋中有一部分为无证房屋，但其它有证房屋部分也未办理过户登记。

3、2014年，案涉房屋被纳入政府拆迁改造范围，原权利人孙建国、张宗勤与政府签订房屋征收补偿协议书，并收取了拆迁补偿款。

4、秦宗孝诉至法院要求孙建国返还其应得的拆迁补偿款。

5、一审法院判决支持原告的诉讼请求；二审法院认为不应通过民事诉讼途径解决，对一审进行改判；最高院再审后，撤销二审判决，维持一审判决。

争议焦点：

关于案涉无证房屋拆迁补偿款的归属问题？

法院观点：

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦宗孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及到违法建筑确权并以此驳回秦宗孝就该部分的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。

案例索引：

（2017）最高法民再407号

相关法条：

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

实务分析：

在实务中，对于无证房地产的买卖，买受人权益是否保护的问题，实务中存在争议。如果买受房产无第三人主张权利，买受人占有使用无证房产，矛盾往往不会浮现。一旦出现房产被他人主张权利，或者被征收、拆迁出现了赔偿（补偿）情形时，风险问题暴露。在后者情形出现时实务中的争议主要体现在两个焦点上：1、无证房地产交易买卖合同已经履行，但无法办理过户的情形下，买受人在相关房产被征收后是否有权主张征收补偿？2、如果因为征收补偿分配问题发生纠纷，是否属于民事审判的范围？

本文援引最高院案例明确上述争议问题的裁判规则，特此推荐。