对楼市感兴趣的朋友发现，近期楼市利好不断，购房者却在观望。那些囤积房产的炒房客不但没有着急“出货”，还扬言在“捂盘惜售”待价而沽，而准备买房的“刚需”们不知所措，难道楼市又要延续前几年的上涨行情？还有人害怕“踏空”。

其实，炒房客比你们还清楚当前楼市的处境，也摸透了“刚需”矛盾的心理，想卖楼的心情比任何人都着急。不要看房贷利率降低就意味着房价大涨甚至普涨，在现金为王的当下，他们欲擒故纵的方法昭然若揭，购房者一定要冷静和慎重，正确分析当前的楼市，注意以下几点：

第一， 存量房居高不下，短期难改下跌的趋势

虽然我国城镇化进程速度加快，但当前房屋总量能容纳30亿人居住，城镇居民户均1.5套住宅。但是，楼市热度依然不减，究其原因，黄金位置的商品房受到追捧，而其他如小产权房、安置房、城镇居民自建房和无主户等不受待见。以前楼市的上涨多数是炒房客和开发商哄抬房价，地方政府视而不见所导致。现在二手房难以变现，很多炒房客预测到楼市的风险，快速卖楼是他们的目标。

第二，“刚需”买房更慎重，难以支撑当前的房价

首套房降低利率至4.4%，对于无房的“刚需”是利好，但是，对于已经购房的家庭，还要按照LPR贷款计算，吸引力不大。对于无房的群体，要么收入低、家庭负担重，要么工作不稳，不愿意贷款买房。这个群体的购买力有限，初次买楼更慎重，远不如改善型的家庭。所以，无论是鼓励在校学生买楼，还是补贴刚参加工作的人才买房，都不会带动房价上涨。

第三，警惕炒房客“逢高减磅”，不要当接盘侠

所谓的“捂盘惜售”，就是炒房客故伎重演，引诱购房者上当受骗，为了逢高减磅。尤其是熟人、亲戚等更要引起重视，不能当了接盘侠，还被蒙在鼓里。炒房客前几年购买的期房，现在到了交房并且办证的时候，如果现在不能过户的房子，就不要购买，无论价格多么优惠。现在各个城市的存量房源都很充足，都想变现，不妨等待一段时间，或许有更好的机会。

近期，五年期以上的贷款LPR也降息15个百分点，预示着早期贷款的购房者来年也会享受降息的利好。虽然如此，楼市普涨的时代已经结束，购房的风险更大，特别是对没有经验的购房者来说，比房价下跌更严重。以下三种情况不能买楼：

01，因为政策利好或开发商有重大优惠

当楼市出现政策性利好的情况下，很多人关注的话题也聚焦到楼市。街头巷尾在谈论着买房能赚钱的事情，让不买房的人也会心动，感觉机不可失。特别是开发商推波助澜，趁机出台购房的优惠措施，抓住购房者贪便宜的心理，在迟疑中就交上了首付款。等到清醒过来的时候，定金和首付款却退不了，只能吃亏上当，造成损失。

02，因为熟人在房产公司或者干中介

有人遵循着熟人好办事的理念，亲戚在房产公司或者做中介，就会经常诱导性地谈论楼市的财富秘诀，让购房“小白”也感到买房是致富的捷径。却不知道，他们一套房子赚取的佣金可能顶你半年的工资。这么大的诱惑力，一定喜欢你从他手里买房。这时候一定要慎重，再好的朋友亲戚，给你省出的一点佣金，远不如买错一套房风险大得多。

03，看到别人买房，为了面子和攀比

在农村有很多这样的情况，周围邻居在城里买楼，为了攀比也想贷款买一套，即使家里没有需要买楼。这种情况下就要慎重，也许别人买房因为手里有闲钱，也许为了儿子结婚和孩子上学需要。如果买错一套房子，自己不但要还几十年的贷款，很可能需要钱的时候，这套房子卖不掉，还要承担每个月的房贷和物业费等开支，让生活陷入困境中