作者：周军律师
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近年来，业主与物业公司之间的矛盾纠纷与日俱增，很多业主认为物业公司没有提供“满意”的服务。物业公司则因为拒缴物业费和业主对簿公堂。
那么如何判断业主和物业谁是谁非呢？就让我们来看下法律是怎么规定的吧。
一、 什么情况下可以不交物业费
1. 物业公司提供的服务存在明显瑕疵的。比如因物业公司未尽责导致业务财产损毁（车辆被划伤，财物被盗等）等，业主可以主张少交物业费。
2. 物业公司未履行应尽义务。比如公共部分建筑，设施设备损毁未及时修缮影响业主生活的。
3. 物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
4. 开发商在房屋未经验收合格的情形下通知业主收楼的，业主有权拒绝收楼，且无需承担自通知交房之日至正式交房期间的物业费。
二、 什么情况下不能拒交物业费
1. 房屋质量，比如房屋漏水等。房屋质量问题由开发商商负责，即便是开发商设立的物业公司，因为公司是独立法人，业和主物业公司之间系物业服务合同关系，和房屋买卖涉及的质量问题不是同一法律关系。房屋存在质量问题，业主应追究开发商的赔偿责任，不可以此为由拒交物业费。
2. 未办产证。办证义务方为开发商，即便是开发商设立的物业公司，因为公司是独立法人，并且提供了物业服务，则业主不得以未证为由，拒交物业费。
3. 邻里纠纷。物业并没有判定邻里纠纷的权利和义务，邻里纠纷只能通过协商或诉讼解决。因此，业主不得以邻里纠纷为由拒交物业费。
三、 哪些行为需要业主和物业公司互相监督
发生以下情形的，业主有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼；物业公司应当及时劝阻、制止，并有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；
（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
（二）在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目；
（三）占用或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（四）违法搭建建筑物、构筑物，开挖、扩建地下室；
（五）违反规定饲养动物；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品；
（七）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；
（八）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（九）超过规定标准排放噪声；
（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
四、 物业纠纷如何处理
（一）不能这样处理
1. 物业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量
2. 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
（二）可以这样处理
1. 业主和物业公司发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
2. 业主未交物业服务费的，物业公司可以上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业公司可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
五、 物业合同解约或续约
（一） 解约
业主可以依法解除物业服务合同，但当提前六十日书面通知物业服务人。
物业公司不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。
（二） 续约
业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
（三） 视同续约
业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。双方都可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
【法律依据】
《民法典》
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。