预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
据此，购房者在预告登记后获得了一定的物权期待权。依据物权期待权的教义学规则，房企对房屋的处分权被限制。
但购房者权益可否因此对抗抵押权人的权利，需进一步区分房企是以房屋所有权还是以建设用地使用权进行抵押，以及是以建造完毕的现房进行抵押还是以期房的在建建筑物进行抵押。
一、现房抵押
在现房买卖中，房企以建造完毕的现房进行抵押。若购房者预告登记于抵押权设立前已完成，则依据《民法典》第 221 条第 1 款第 2 句，房屋所有权人的处分权受限制，抵押权将不发生物权效力。
由于存在有效的预告登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》（2019 年修正）第 85 条第 2 款，不动产登记机构也不会受理抵押权设立登记的申请。此时，购房者就可通过预告登记保护自己的权利。
即使预告登记的购房者未支付完购房款，而使商品房买卖合同属于《企业破产法》第 18 条中的“待履行合同”，破产管理人此时的解除权也应受到限制。
二、期房抵押
与现房买卖不同，在期房买卖中，房企不是以建造完毕的房屋而是以在建建筑物进行抵押。依照《不动产登记暂行条例实施细则》第 75 条，在建建筑物是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物，其抵押也应遵循“一体原则”，即建设用地使用权与在建建筑物一并申请抵押权首次登记。
但是当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。
这表明先行设立的预告登记也会阻碍抵押权在已预告登记的商品房上生效，因而与以房屋直接进行抵押一样，购房者可通过预告登记保护自身权益。
但由于是期房买卖，房企很有可能在房屋建造完毕前已陷入破产。此时虽有购房者预告登记，但除非房企在破产重整情形下将房屋建造完毕，否则购房者只能主张房屋买卖合同下的违约损害赔偿，具体包括返还购房款及相应利息和可能的履行利益（如房屋的市场平均增值）。