商品房一房两卖双倍赔偿

日前，江苏省徐州市睢宁县的王林，依据南京市仲裁委对其与房地产开发商之间的房屋买卖纠纷作出的仲裁裁决，从开发商处获得了双倍赔偿。原因是，开发商为了解决资金周转矛盾，一房两卖，将早已卖出的房子又卖给了王林，并套取其近38万元购房款长达一年多时间。

本案中，王林依照《消费者权益保护法》，以开发商存在欺诈为由，请求“退一赔一”，没有得到支持，而依据《合同法》以及最高法院关于商品房买卖的司法解释请求“不超过已付购房款一倍的赔偿”，却获得了赔偿。尽管各界对商品房销售中的欺诈行为是否适用《消法》“退一赔一”的规定，一直存有争议，但本案告诉我们，惩罚性赔偿制度并非《消法》专利，购房人的合法权益依然可以得到维护。

购房人缴足房款

2006年11月12日，王林到南京市浦口区一位亲戚家串门。午饭后，他和亲戚一起外出散步，不知不觉走到了亲戚家附近一家售楼部。想了解南京房价行情的王林，请亲戚陪同一起进去看看。

这个楼盘地处南京江北，距离主城区较远，不太热销。一见客人主动上门，售楼小姐热情介绍楼盘情况。由于家在外地，王林当时并不想在南京买房，所以不管售楼小姐如何推销，始终不为所动。见此，售楼小姐开导他说，买房非要自己居住吗？何不把它作为一种投资呢？过几年等过江隧道开通了，与主城区距离拉近了，这个楼盘房价肯定会翻番。

售楼小姐一番话让王林茅塞顿开，两套位于顶层的194平方米的房子引起了他的兴趣：编号601的房子房价2300元/平方米，可以首付30%，余下再贷款；编号604的房价只有1950元/平方米，但要一次性付款。反复权衡之后，他选中了价格更便宜的编号604的房子。

当时，王林身上没带那么多钱，便和售楼小姐协商，先预缴5000元定金。11月25日，王林来到售楼部，又缴了28.5万元，并和开发商签订了商品房买卖契约。契约约定开发商于2006年11月30日交付房屋，王林于当年12月10日前交清尾款。契约还约定纠纷的处理方式通过南京市仲裁委仲裁解决。

当年11月30日，双方约定的交房日期到了，当王林找开发商取新房钥匙时，开发商却以还有一些扫尾工程要做为由，没有按时交房，让他再等一段时间。虽然没有按时拿到房子，但王林还是于当年12月9日将尾款8万余元缴清了。

开发商一房两卖

缴清房款后，王林天天等着开发商交付新房，由于人在外地，他更多的时候靠电话询问交房情况。售楼小姐每次都说快了，可等了几个月也没有结果。2007年5月，王林从单位请假专程赶到南京，找到了开发商负责销售的顾经理。

顾经理解释说，604这套房子是别人买后又退的，退房前，其鉴证信息已上网公布过。按照老政策，退房，开发商可以直接再销售，但到了2007年，南京市出台了新政策，退房不能直接销售，需通过摇号再销售。目前，公司领导正在做房产局等有关方面的工作，设法按照原来老政策将房子卖给王林。

见顾经理说得在理，王林没再计较，回家继续等待。每隔几天，他都要给顾经理打电话，询问进展。顾经理每次都十分真诚地表示，一定会把房产局的工作做通，保证他开开心心住上新居。

答应交房的时间都快过了1年了，房子为什么还没着落？2007年11月的一天，王林赶到南京楼盘现场查看。

不看不知道，一看吓一跳，他所买的604房子居然有人正在装修。

房主赶到现场后，拿出房产证对王林说：“这套房子是我刚刚买下来的二手房，怎么会是你的呢？”闻悉此情，王林懵了，立即带着商品房买卖契约去南京市浦口区房产管理局查询。

查询的结果令王林大吃一惊，原来，这套房子早在2006年5月16日就被开发商卖给了费女士。开发商与费女士签订了正式的商品房买卖契约，而且在2007年1月26日为她办好了房屋产权证。2007年7月，费女士将此房以70万元的价格卖出。

得知真相后，王林立即找到开发商询问个中缘由。然而，此时顾经理仍称交房问题不久会解决。后来，又说房子事先卖给了别人，他一点不知情，可能是售楼小姐私自行为造成的。

过了几天，当王林再次上门理论时，顾经理和当初卖给王林房子的售楼小姐均不知去向。

王林直接找到开发商办公室负责人讨说法。办公室人员提出了解决方案，调换另外一套面积131平方米的房子给他。

王林不愿意：“当初，我就是看中大户型才买的。”

开发商解释说，大套房子都卖出去了，公司也很无奈。在开发商的一再劝说下，王林同意调换了，当他提出按照原来商品房买卖契约上约定的单价购买时，开发商却提出房价总价不变，仍为近38万元。

“房子面积小了60多平方米，总价却不变，这不是明摆着欺负人吗？”王林对此无法接受。

而开发商认为，此时房子已涨价，即使这套130平方米的房子，目前的售价也已达50多万元。调换给王林，已让他赚了10多万元。

双方发生激烈争执，无果而终。

仲裁委裁决赔偿

2008年3月4日，王林根据房屋买卖合同中约定的仲裁条款，向南京市仲裁委申请仲裁，要求依法解除买卖合同，被申请人开发商退回已付购房款378437元及利息5943.24元，经济损失1648元，并承担378437元的赔偿责任。

2008年5月27日，南京市仲裁委开庭审理此案。审理中，王林提出，《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”此案中被申请人开发商在已经将房子卖给别人的情况下，为了解决资金周转矛盾，与申请人签订虚假购房合同，套取原告购房款长达一年多时间，构成了明显的欺诈，应该承担双倍赔偿责任。

开发商辩称，王林所购的房屋是费女士原来准备退的，后来她反悔又不同意退，才造成目前所谓的“一房二卖”。这一切，王林当初在购房时，售楼人员已经和他讲得非常清楚，不存在欺诈。

而王林坚称自己根本不知情，如果知道是绝对不会购买的。

开发商进一步辩称，王林身居徐州睢宁县，在睢宁县城有住所，这次在南京购房根本不是为了消费、居住，而是专门用于投资，不符合消费者身份。而《消费者权益保护法》第2条明确规定：“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”再说，生活消费需要是指一个社会的普通个体的基本衣食住行的生活需要，住房作为大宗商品，不属于《消法》意义上的生活消费需要。因此，王林依照《消法》提出“退一赔一”，没有法律依据，如果裁决双倍赔偿，将可能使房地产企业蒙受过大损失。

王林承认当初是受到售楼小姐的劝说，作为投资而购买，但同时认为自己花钱买房就是消费行为，符合消费者身份，有权提出双倍赔偿。

南京市仲裁委员会认为，我国现行《消法》中没有保护住房消费者权益的明确规定，对于商品房销售中的欺诈行为是否适用《消法》第49条的规定，一直存有争议。既然王林承认是投资行为，则很难依照《消法》获得双倍赔偿。

见此，王林又提出，我国《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”最高人民法院2003年4月颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称“《解释》”)第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该《解释》第9条还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此案中，开发商与他签订商品房买卖契约时，隐瞒了已将房子卖给费女士这一事实，导致他无法取得房屋，因此申请要求开发商退回房款，并赔偿已付房款一倍的赔偿金。

开发商承认重复卖房行为，但认为，最高法院颁布的《解释》规定了“不超过已付购房款一倍的赔偿”。目前建筑材料价格上涨，房地产企业负担重，请求裁决适当承担一小部分赔偿责任。

王林对此不同意。他认为自己没有任何过错。而且，相同地段的房价已经翻了一番，如果再买相同大小的房子，自己要白白多付一倍的资金。

2008年9月27日，南京市仲裁委就此案作出裁决。仲裁委认为，虽然最高法院《解释》规定的惩罚幅度为“不超过已付购房款一倍的赔偿”，但考虑到房价上涨的幅度和被申请人的过失给申请人实际造成的损失情况，决定依照上限对被申请人予以惩罚：解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖契约》，开发商返还王林已付房款378437元及利息5943元，赔偿交通费等经济损失1648元，并承担378437元的赔偿责任。