时间：2017年8月9日

地点：湖南省汝城县人民法院

案由：房屋买卖合同纠纷

案情：2014年5月24日，黄某、朱某夫妻与某房产公司汝城分公司签订商品房买卖合同，黄某、朱某购买某房产公司汝城分公司开发的卢阳步行街二楼s西2-203号商铺。黄某、朱某夫妇认为开发商没有按约定在2014年12月31日前将所购商铺交付给自己，已构成违约，请求法院判令开发商立即按合同交房，赔偿逾期交房的违约金295571.5元、经济损失37500元，共计333071.5元。

案情回放

2014年5月24日，黄某、朱某夫妻与某房产公司汝城分公司签订商品房买卖合同，约定黄某、朱某购买某房产公司汝城分公司开发的汝城县卢阳步行街s西2-203号商铺，建筑面积27.36平方米，每平方米7043.6元，总房款192713元。

合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前交房，第九条约定卖房人逾期交房超过90天，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二十的违约金。黄某、朱某按合同约定交清了全部房款及所有税费。

黄某、朱某认为，开发商至今未将商铺交付自己，反而将商铺出租给罗某，导致自己不能开店经营，应支付违约金295571.5元，并按市场行情每月1500元赔偿到2017年2月的损失为37500元。

庭审现场

原告：被告构成违约，应承担违约责任

2017年8月9日，本案在汝城县人民法院第二次公开开庭审理，原告黄某、朱某及其代理人，被告某房产公司汝城分公司的代理人、第三人罗某的代理人、第三人商业管理公司的代理人到庭参加诉讼，被告某房产公司经传票传唤未到庭。

整个庭审，原、被告之间的矛盾凸显。原告提交商品房买卖合同、收款收据。原告认为自己已经按照合同的约定交清了全部的房款、税费，履行了合同约定的全部义务，被告没有按合同约定的时间交付商铺，是被告违约。

审判长问：“房屋每平方米7043.6元的单价是怎么定下来的？”

原告答：“是我们和卖方协商的结果。协商后被告同意以每平米7043.6元的单价卖商铺给我们，商铺建筑面积27.36平米，总房款192713元我们已交清。”

原告说：“根据房屋买卖合同约定，被告要在2014年12月31日前交付商铺，但被告至今未将商铺交付自己，反而将包含s西2-203号商铺在内的商铺出租给罗某，被告自己收取租金，已构成违约，应承担违约责任。”

被告某房产公司汝城分公司对原告提交的证据的真实性没有异议，但认为原告提交的只是销售过程中的部分证据，不能反映整个销售过程。

被告：前三年是市场培育期，被告未违约

被告某房产公司汝城分公司辩称，公司为了培育市场，吸引人气，制定了专门的销售政策，规定买房人按市场价购买商铺后，前三年由开发商统一出租以吸引大的超市、商场等投资人入驻，房租由购房人收取；或者是买房人在买房时享受7.9折的房价优惠，等于是开发商先将商铺前三年的收益垫付给买房人，商铺由开发商经营三年，租金由开发商收取。同地段同楼层的店面早已超过每平米万元，原告购买卢阳步行街商铺的单价才每平方米7043.6元，是开发商将前三年委托培育经营期的收益以抵扣房款的形式返给买房人，由开发商收取三年租金弥补房价损失。三年期满后根据70%以上的委托业主的决定可以协商续签协议。开盘时我们制作了销售广告，广告上已注明“商铺委托经营期到2017年12月31日”，所以被告没有违约。

被告某房产公司汝城分公司陈述：“原告购买的商铺单价是每平方米10445元，面积27.36平米，减去认筹抵扣10000元后，分期付款享受9.7折，如期签约享受9.9折，三年培育期享受7.9折优惠，减去增值16500元后，房价总款192713元，即每平方米7043.6元。在售房时我们的销售人员会详细讲解销售政策，会为每一位顾客书面列出可以享受的优惠并计算出房屋价款。原告与我们签订商品房买卖合同后，我们多次催原告签订委托经营协议，但原告一直推脱，所以至今未签协议。卢阳步行街大部分业主在买房后与本案第三人商业管理公司签订了委托经营协议。”

为支持自己的主张，某房产公司汝城分公司提交了公司的销售政策、销售广告，与原告签订的购房合同，价格计算清单，同时提交了被告与其他买房人签订的商品房买卖合同，商业管理公司与其他买房人签订的委托经营合同，商业管理公司与本案第三人罗某签订的出租合同，销售广告。

对此，原告称：“买房前我们没有见到过被告方的售楼广告，也没有人讲解过所谓的销售政策，被告提交的房价计算表没有我们的签名，无法证明商铺价格是被告陈述的那样得出的。实际上房屋价格是我和开发商协商的结果。委托培育经营期是十分重要的内容，如果真实存在必然要写进房屋买卖合同中。既然合同上没有委托培育经营期的约定，且已明确约定了交房日期为2014年12月31日前，就应该按合同约定在2014年12月31日前交房。现在被告还没交房，属严重违约，应承担违约责任。我们不否认有其他的买房人签订了委托经营协议，但也有买房人和我们一样没签委托经营协议，其他人有没有签委托经营协议和我们没有关系。”

第三人商业管理公司称已将s西2-203号商铺出租给罗某。

罗某方称：“原告已找我好几次，要求我把他的店面还给他，我是与商业管理公司签订的房屋租赁合同，我租用商业管理公司908平米的商铺开办网咖，投入巨大，如果因为出租人无权出租房屋造成我的损失，我必定索赔。”

法庭：售楼广告是否属于合同组成部分

在广告的内容没有写入合同时，广告是邀约还是邀约邀请，广告的内容是否属于合同的组成部分，买卖双方是否需要受广告内容的约束。从本案售楼广告的内容上看，广告上关于委托经营期的规定对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定、交房日期有重大影响。原被告之间对销售广告的法律地位的认识分歧巨大。对于广告是否属于合同组成部分、开发商是否违约将由法官结合全案事实进行裁判，本案将择期进行宣判。

来源：人民法院报 2017-08-21 07版