“小区地下车位”产权归属法律问题解读
第一部分：背景引入
依据2019年10月8日公布的《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》规定，城镇住宅小区地下车位（库）主要包括与地上建筑物一并开发建设的配建地下车位和独立开发地下空间建设的单建地下车位。
其次，在考虑地下车位产权归属的时候需要判断以下细节：
车位归属逻辑图示
一、地下车位是否是人防工程改造
按照最高法第二巡回法庭观点，人防车位“所有权”归国家所有，人防车位“使用权”为用益物权性质。故人防车位的所有权除国家以外，任何主体不可处分，否则结果就是因违反法律、法规的强制性效力规定，因存在潜在的可能影响国家防空安全的行为，导致无权处分的买卖合同无效。虽人防车位的使用权的是用益物权性质，但投资主体可以基于使用权进行使用、收益，但必须严格根据国家人防办制定的《人民防空工程平时开发利用管理办法》第9条规定进行。
二、《商品房买卖合同》是否就地下车位归属做出具体约定
基于私法领域的当事人意思自治，合同双方可就具体标的和条款做出约定，只要内容不触及合同无效的事由及其他可撤销事由，地下车位的产权可在《商品房买卖合同》中明确约定，如有约定从约定。
三、地上建筑物一并开发建设的配建地下车位
如果地下车库属于不可销售的公共配套设施，开发商根据政府规定建设地下车库书其应承担的义务，该地下车库不能面向公众谋取私利，而是为了满足特定人群的需要，如果开发商私自售卖、出租此类车库应属违法行为。
四、独立开发地下空间建设的单建地下车位
（一）地下车位的面积是否计入公摊面积
如该地下车库计已入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。
（二）地下车库建设成本是否已纳入整个商品房建设成本中
开发商未将地下车库建设成本纳入商品房建设成本中时，其产权属于开发商，反之，则属于全体业主。
第二部分：典型案例及裁判规则
一、裁判规则一：在商品房销售合同中，如果双方当事人对停车位的使用方式（有偿或无偿）发生争议的，应如何解释？如果商品房销售合同双方当事人对停车位的使用方式发生争议，应根据该商品房销售合同的其他相关条款进行解释；仍不能解释清楚的，应根据交易习惯确定。以普通公众的善良心态来看，停车位是有价值的；而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，也是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。所以，在商品房销售合同中，如果双方当事人对停车位的使用方式发生争议，应当解释为该停车位是有偿使用的。
1、刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案-再审：江苏省徐州市中级人民法院[2005]徐民一再终字第93号（2005年12月5日）对于什么是违背诚实信用，应认为出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施做出的说明和允诺具体明确，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，但出卖人却未能完成其说明和允诺。对于本案而言，现在众所周知的是停车位是有价值的。在大城市中，停车位的价值都是高额的，在城市中心位置的停车位的价值一般要超出普通机动车的价值。久隆花园位处徐州城市中心，以普遍公众的善良心态和交易习惯来看，在此处的停车位是有价值的，免费送给是不太可能的，除非有其他更大的对价交换价值存在。刘天然在与久隆公司签订商品房买卖合同时其所定房屋价格为2574．2元／平方米（8层总价格为76．8993万元），而当时的市场价格为2980元／平方米（8层），徐州市物价局对该房核定的预售价格为3100元／平方米（4层以上）也不包括停车位，建筑面积的分摊按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》也不包括停车位。可以看出本案所谓免费停车位对房屋价格的确定没有决定作用。如果认定存在这种免费停车场，那么，久隆花园的任何业主都拥有这种停车位，那么将建造多大的停车场，是普通公众无法想象的。故不能从宣传资料得出存在免费停车位的承诺，久隆公司的停车场宣传资料不能给刘天然造成信赖而认为存在免费停车场使其与久隆公司签订商品房买卖合同。
二、裁判规则二：业主的购房款中并未分摊诉争地下室的建筑安装工程费，故业主对诉争地下室不享有所有权。
1、河南省恒祥房地产开发有限责任公司等与安阳市恒祥公寓业主委员会业主专有权纠纷申请案-河南省高级人民法院-(2014)豫法民提字第170号
被申请人业主委员会辩称恒祥公寓地下车库属于公共配套设施，应归全体业主管理和使用，任何人不得以任何理由改变用途。本院再审认为，…二、原审在对地下车库的归属问题未作认定的情况下，直接对地下车库的管理权和使用权作出判决，缺乏事实根据，属基本事实不清。
2、安阳市恒祥公寓业主委员会与河南省恒祥房地产开发有限责任公司、于燕如业主专有权纠纷案-河南省安阳市中级人民法院-民事判决书0(2016)豫05民终1904号
本院认为，本案的争议焦点在于安阳市恒祥公寓业主在购买恒祥公寓经济适用房时，购房款中是否分摊了诉争地下室的建筑安装工程费，根据安阳市发展计划委员会安计经房（2003）320号文件《关于恒祥公寓经济适用住房平均售价的批复》、根据安阳市发展和改革委员会安发改收费函（2013）54号《关于恒祥公寓经济适用住房价格的函复》可知，恒祥公寓业主在购买恒祥公寓经济适用住房时，其购房款中并未分摊本案诉争地下室的建筑安装工程费，被上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司在不超过建筑安装工程费的前提下可对诉争地下室自行定价并销售，被上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司对诉争地下室享有处分权，其出售给被上诉人杨成新、杨玉顺的行为合法有效，被上诉人杨成新、杨玉顺对诉争地下室享有所有权。上诉人安阳市恒祥公寓业主委员会上诉称恒祥公寓业主购房款中已经分摊了诉争地下室的建筑安装工程费，安阳市发展计划委员会安计经房（2003）320号文件《关于恒祥公寓经济适用住房平均售价的批复》和安阳市发展和改革委员会安发改收费函（2013）54号文件《关于恒祥公寓经济适用住房价格的函复》明确“当时因恒祥房地产开发有限公司对公建面积997.33平方米成本未申报，所以未列入审核范围”、“地下室价格在不超过建筑安装工程费的前提下，由你单位自定”，由这些文件可知，恒祥公寓业主的购房款中并未分摊诉争地下室的建筑安装工程费，故对上诉人的该项上诉理由不予支持。因恒祥公寓业主的购房款中并未分摊诉争地下室的建筑安装工程费，故恒祥公寓业主对诉争地下室不享有所有权，故对上诉人安阳市恒祥公寓业主委员会的其他上诉理由不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
三、裁判规则：裙房屋顶属于小区业主共有。而就裙房屋顶上的停车场而言，由于其既不具有构造上的独立性，也不具有利用上的独立性，故不属于专有部分。再者，停车场与屋顶直接紧密地结合为一体，无法脱离屋顶单独存在，应认定为小区业主共有。
1、上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会与上海国宏置业有限公司等物权确认纠纷上诉案-上海市第二中级人民法院-民事判决书
(2010)沪二中民二(民)终字第728号
本院认为，对于系争屋顶停车场的权属，应根据本案具体情况综合考虑。首先，根据法律等规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争屋顶停车场所在的裙房屋顶依法应当归业主共有。就系争屋顶停车场而言，按照有关规定对专有部分的界定，即其应具有构造上的独立性、利用上的独立性，且能够登记为特定业主所有权的客体。显然，系争屋顶停车场并未同时符合上述标准，不属于专有部分。事实上，该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，确无法脱离屋顶单独存在，此亦是该停车场特殊性的重要表现。其次，据国宏公司陈述，裙房屋顶停车场发生权属纠纷前，系由全体业主使用，并通过物业服务单位统一管理。其自身收益仅通过免交停车管理费来实现。国宏公司亦未能提供证据证明，在系争屋顶停车场及汽车升降梯使用期间，其曾持续地投入资金进行全面管理维护，并从中直接获取收益，其行为亦不符合对系争屋顶停车场享有所有权的法律特征。再次，根据建筑规划设计要求，在系争裙房屋顶设置停车场是为了满足小区全体业主停车的需要，且从建筑结构上看，涉案两幢商住楼之间由裙房相连，三幢楼形成一呈“凹”字形的整体建筑，建筑面积亦是作为一体进行分摊，故综合本案的实际情况，在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。最后，本院认为，建造于裙房屋顶的停车场之权属依然具有所有权的属性。而使用权系所有权人权利之一，源于所有权，不应在否定所有权的基础上将使用权单独剥离。故原审法院关于系争屋顶停车场不存在所有权的法律概念，只有法律意义上的使用权之认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，金瓯万国业委会上诉主张系争屋顶停车场应为小区全体业主共有，确有事实及法律依据，本院予以采纳。
四、裁判规则：开发商是案涉车库的建造者，其对案涉车位享有所有权。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。相对独立的建筑物，并未占有小区业主共有的道路或者其他场地，因此并不是属于该小区业主共有的车位。但筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
1、张麦婷、王娜再审审查与审判监督民事裁定书-中华人民共和国最高人民法院-民事裁定书-(2018)最高法民申4762号
瑞麟公司是案涉瑞麟君府小区的开发商，是案涉车库的建造者，其对案涉车位享有所有权。张麦婷在原审中向法院提交瑞麟公司于2015年1月1日向其出具的收据一份，载明：张麦婷，220万元整，折车位20个。这也证明张麦婷对案涉车库归瑞麟公司所有没有异议。《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。西安中院查封的案涉车库为独立的立体车库，地上5层，地下2层，是相对独立的建筑物，并未占有瑞麟小区业主共有的道路或者其他场地，因此并不是属于该小区业主共有的车位。但同时《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该车库建造在瑞麟君府小区规划面积内，是专门用于停放汽车的车库，应首先满足瑞麟君府小区业主的需要。
五、裁判规则：涉案地下车位包括地下室，由开发商投资建设，未分摊入商品房建筑面积，也不属公用建筑面积，在出售商品房合同中也有约定地下车位属于开发商所有。
1、金华市万通置业有限公司与中国移动通信集团浙江有限公司金华分公司、金华市泰地世锦园小区业主委员会租赁合同纠纷一审民事判决书-金华市婺城区人民法院-(2019)浙0702民初3158号
本院认为，涉案地下车位包括地下室等，由原告投资建设，未分摊入商品房建筑面积，也不属公用建筑面积，在出售商品房合同中业有约定地下车位属原告所有，符合物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，也符合《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第九条“公用建筑面积计算原则，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。又按《建设部关于修改〈城市地下空间开发利用管理规定〉的决定》修正）第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。据此，涉案地下室属地下闲置空间的利用而分割成的，不是专属小区已规划设计的配备用房，是与地下空间的人行道、消防通道、边角空地一样，与地下车位不可分割的整体所有权，应属原告所有。
第三部分：法律规定
一、《中华人民共和国物权法》
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
二、山东省建设厅关于发布山东省工程建设标准《城市建设项目配建停车位规范》的通知（鲁建标字[2010]26号）
1.0.4 建设项目配建停车位可采用地面停车场、地上停车库、半地下停车库和地下停车库等多种形式。鼓励规划建设地下停车库和多层地上停车库，提高城市土地利用效率。
2.0.2 配建停车位building accessorial parking：指用于本建设项目车辆停放以及以本建设项目为目的地的外来车辆停放的专用车位。
三、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释-（法释[2009]7号）
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
四、建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知-（建房［１９９５］５１７号）第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝─────────
套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
五、关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告
3．0．5 地下室作为设备、管道层按本规范第 3．0．26条执行，地下室的各种竖向井道按本规范第 3．0．19条执行，地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范第3．0．18条规定执行。
3．0．19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2．10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2．10m以下的，应计算1／2面积。
3．0．20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1／2计算建筑面积。
3．0．26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1／2面积。
六、住宅项目规范（征求意见稿）
2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。