作者：初明峰 刘磊 郑梦圆

裁判概述：

由于现行土地管理制度的限制，未取得农村集体组织居民身份者购买宅基地上房屋无法取得相应的不动产登记，故买受人对该宅基地上房屋享有的权利不包括买卖、抵押等处分所有权的权利。但并不妨碍买受人行使非基于权属登记的权利，拆迁补偿款的取得即为此种。

案情摘要：

1、张立峰向白石村购买案涉宅基地后，于1996年在该宅基地上加盖四层楼房，并于同年将案涉楼房卖给黄发达。

2、案涉宅基地于1998年以张立峰名义办理《集体土地建设用地使用证》，2003年整栋楼房以张立峰名义办理《房地产权证》。

3、2010年江门市人民政府制定颁发《江门市“三旧”改造实施意见》，案涉房产及宅基地被纳入改造范围。

4、张立峰提起诉请确认其与黄发达之间的买卖合同为无效合同，后撤诉；黄发达提起本案诉讼，请求确认其与张立峰之间关于案涉房产买卖合同有效、拆迁相关权益由其享有并请求为其办理相关产权登记。

5、蓬江区人民法院判决确认案涉房屋买卖合同有效，驳回黄发达其他诉讼请求。

争议焦点：

案涉房屋买卖合同是否有效、相关拆迁权益应由谁享有？

法院认为：

案涉房屋买卖行为发生在1996年5月1日前，原、被告作为完全民事行为能力人，对房屋的买卖是原、被告真实意思表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三条虽明文规定禁止集体所有土地使用权的转让，但原、被告间的买卖行为发生于该法律实施之前，根据1988年的《土地管理法》第四十一条规定，当时的法律并不禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地的使用权用以兴建住宅。被告将其合法取得土地使用权后兴建的房屋转让给原告的买卖行为并没有违反当时法律的禁止性规定，且没有证据证明其再转让行为存在有原、被告恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益的情形。

其次，关于拆迁补偿款的取得：原告实际已经取得该房屋的所有权，但由于现行法律对不动产所有权采取登记制度，原告受限于现行法律法规规定而无法办理产权登记手续，从而使其无法对外行使买卖、抵押等处分所有权的权利，但这不影响原告向合同相对人即被告主张有关非须经权属登记才可产生的权利，其中当然包括了本案所涉及的拆迁补偿所产生的实际利益。

案例索引：

（2015）江蓬法民一初字第271号

相关法条：

《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日施行）

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

实务分析：

因宅基地上房屋买卖产生的法律关系始终存在一个法律适用上的矛盾区域：房屋未经拆迁时无法办理产权登记，而房屋一旦拆迁，原物权客体即不存在，也即无法提起针对该房产的所有权确认之诉，进而导致很多争议权利人选择针对合同效力提起诉讼。但是，按照《最高人民法院第九次民商事审判工作会议纪要》中的精神，就合同有效提起确认之诉的，人民法院不应予以受理，其原因在于合同天然地被推定为有效，因合同产生的争议应就争议权利客体提起诉讼或就合同效力瑕疵提起诉讼。本文所引判决虽然形成于“九民纪要”颁行前，但不应以确认之诉对合同效力作出积极确认的诉讼法理论却始终为主流观点。参笔者认为，本文援引判例蓬江区人民法院判定确认合同有效的这一突破是合理的。究其原因，在于我国《物权法》对物权变动采取“公示生效”主义的立场，但并未给予宅基地上房产流转恰当的登记方式。同时，由于拆迁补偿款的发放义务人是地方政府拆迁办，而最高院在给浙江省高级人民法院的答复中又明确此类纠纷不属于人民法院民事诉讼受案范围，故争议权利人难以针对拆迁补偿款的发放提起诉讼。如在此类案件中教条地坚持不受理关于合同效力的积极确认之诉，则将实质性封堵争议权利人的维权路径。

本文援引判例涉争实体法律关系主要为张立峰与黄发达之间关于案涉宅基地上房产买卖合同的效力问题，浙江高院曾在一文件中认为不宜对此类合同的效力作出评价，其所谓不予评价乃是由于难以把握限制宅基地使用权流转的政策性因素。在当前“旧村改造”和部分地区“合村并居”的大背景下，如认定宅基地上房产买卖合同因违反法律的强制性规定无效，则因不动产升级或合村并居等产生的利益房屋买受人将难以取得相应的补偿款，甚至可以在旧村改造与合村并居相关规定出台后冠冕堂皇地否定此前签订的买卖合同，显与诚实信用原则相背离。本文所引案例中，法院认为原被告双方签订案涉宅基地上房产买卖合同时《土地管理法》关于禁止宅基地流转的规定尚未颁行，故土地管理法中的禁止性规定不应成为无效事由。同时又基于诚实信用原则等对该合同效力予以认可。

笔者赞同本文所引案例立场的同时也认为该裁判观点过于激进，为能充分考虑宅基地使用权所具有的特殊属性：这是我国历经数次土地改革最终给予农民的安身之本，脱离集体组织成员身份的评价确认宅基地上房产买卖合同的效力，可能存在一定的政策性风险。可以考虑越过买卖合同效力的评价直接对拆迁利益的取得作出判定亦未尝不可。一孔之见，仅供参考。