随着城市化的发展，农村人口到城市就业、买房、定居，导致农村人口流失严重，最终农村闲置房越来越多。农村房屋是国家分配给农民的居住保障和福利财产，属于农村所有，为防止农民在利益的驱逐下，将农村土地卖给商户，导致农村农田锐减，我国法律规定买卖农村土地是违法的。那么根据我国现行法律规定，农村宅基地房屋买卖合同有效吗？我们将结合司法案例及法律法规进行分析解读：
一、案件情况
2012年，周某(乙方)与彭某(甲方)于2012年6月3日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将位于小溪××街办仓屋××组(原丰宝山村四组)的房屋及部分山林、责任承包田，包括自垦地出售给乙方；二、乙方对甲方出售的房屋、果树等一切资源共计人民币35万元，出售给乙方，一次性付清；三、任何时候过户甲方必须协助乙方出示相关证件及签字盖章；四、甲方保证在交易时该房屋、山林、田等资源没有产权纠纷，权属清楚。本合同一经签章后生效，若一方违约须向守约方支付违约金(总金额的30%)。周某、彭某分别作为各自家庭的代表在合同上签字。周某当即支付给彭某房款35万元，并由彭某出具收条一张。彭某将林权证、农村土地经营权证、个人建房用地批准书交予周某。2012年11月8日，彭某与周某签署一份《山林流转协议书》，约定将其四块计15亩林地流转给乙方，乙方在管理经营过程中对约定的森林、林木、林地所有权或使用权享有合法权益，受法律保护。若山林、林地被征用、占用，乙方有得到或享用法律规定的权利。2020年9月，因郑万高速铁路联络线建设需征用周某承包经营的渠沟边经济林地；村民委员会向周某发送了小溪塔街道郑万高铁联络线建设征用补偿计算表，周某在表格上签名。彭某以其是林权证上的权属人为由要求村民委员会将渠沟边ＣＷＢ-070号地的补偿款补偿给他。周某与彭某为此产生纠纷。彭某诉至法院要求双方签订的房屋买卖合同及山地流转协议无效。
二、法院判决
本案的争议焦点在于：周某与彭某签订的农村宅基地房屋买卖合同是否有效？法院经审理认为：本案中，周某与彭某于2012年签订的《房屋买卖合同》及《山林流转协议书》属双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已经实际履行各自的主要义务，综合本案历史背景、双方形成纠纷的原因及有利于维护现有房屋的占有关系，维护交易稳定，倡导诚实信用原则，应当确认双方签订的房屋买卖合同及协议有效。其理由如下：1.现有国家法律法规和政策并无禁止农民异地购买农村房屋。周某虽然不属于当地农民，但自购买讼争房屋后，投入资金对该房屋进行了扩改建，实际居住该房屋形成了稳定的占有关系，且周某名下没有其他宅基地和住房，周某在2017年已经将户口迁移至，成为了集体经济组织成员。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、法行政法规的强制规定订立的合同应认定为无效；又依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我国对农村房屋买卖未专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。3.周某、彭某已向夷陵区国土资源局提出将房屋、宅基地过户申请，非因双方原因而未过户成功，因此双方签订的《房屋买卖合同》和协议应认定为有效。4、彭某自愿在房屋买卖时将部分田地、山林交由周某耕种经营，周某一家对该地块取得了实际经营权，村民委员会与周某签订了《农村土地承包合同》，并由小溪塔街办农村经济经营管理局盖章鉴证，故周某已享有该土地的承包权。因此法院判决彭某继续履行与周某签订的《房屋买卖合同》及《山林流转协议》，并协助过户相关手续。
三、分析意见
农村集体土地实行“三权分置”，即“所有权”“土地承包权”“土地经营权”分属不同的主体，明确了农民集体对承包地依法享有土地所有权、承包农户对承包地依法享有土地承包经营权、经营权人对承包地依法享有土地经营权。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。因此在一定条件下，承包方将农村宅基地房屋买卖合同有效，需要满足以下几点：1、房屋购买人不得为城市户口，必须为农户；2、房屋购买人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，不得拥有两个住宅，必须遵守“一户一宅”政策。根据《中华人民共和国土地法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。3、房屋转移使用前先征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。