---评XX商城租赁合同纠纷仲裁案

【编者按】该案是一起租赁合同纠纷案件，其中对履约保证金性质的认定是本案的关键，只有此核心问题得到解决之后，其他争议焦点才能迎刃而解。该案仲裁员对履约保证金性质及其他问题的认定体现了其专业的法律素养，同时适时行使释明权，使双方在审理中明确法理与法规，最后调解结案，使双方的利益得到了很好的兼顾，取得了良好的社会效果。

基本案情

争议焦点

仲裁意见及处理结果

1．关于本合同的性质问题

本合同为个别商议合同，不是格式合同。

《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复适用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者格式条款一方免除责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”本案合同显然不符合格式合同的规定，本案和同事双方当事人协商一致的结果，合同编号纯属内部管理的需要，不熟格式条款。

2．关于被申请人是否滥用解除权的问题

被申请人没有构成解除权的滥用。被申请人认为，根据《租凭合同》第十二条约定“乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同，并全额扣除保障金：12-1、乙方未按合同约定时间，未足额缴纳租金及其他费用逾期30日。12-2、未经甲方许可的整体转租、出借、调换行为或整体擅自提供给第三方使用的。12-3、房内进行各种非法活动的行为。12-4、擅自拆毁、改建改建房屋及设施的。12-5、擅自改变房屋用途的。12-6、故意毁坏承租房屋。12-7、乙方对每个铺位一次收取分租商房租两无元以上的。12-8、乙方有其违约行为的。”

根据其中的12-1可以看出，“乙方未按合同约定时间，未足额交纳租金及其他费用逾期30日，甲方即可解除合同，并全额扣除保障金。”其中“租金”与“其他费用”是并列关系，只要其中一项没有交纳，甲方便能解除合同。故申请人没有构成解除权的滥用。

3．关于《租凭合同》中6-1条和12-1条是否冲突的问题

租凭合同6-1条与12-1条不冲突。

双方所签订的租凭合同及附属合同当事人适格，思表示真实，不违反法律强制性规定，合法有效。《租凭合同》第六条约定“合同期间，乙方如违反合同规定，即使甲方未能如期收到租金、物业管理费、水、电、空调费用、甲方可根据所欠租金和费用的多少在保证金中冲减。”

第十二条约定，“乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同，并全额扣除保证金：乙方未按合同约定时间，未足额交纳租金及其他费用逾期30日。”此合同是双方协商一致的结果，是双方当事人真是意思的表示。立足合同目的，此二条款虽在行文上有先后顺序，但在逻辑结构上并无先后之分。该合同实际上是在申请人违约的情况下赋予被申请人选择权，当申请人违约时，被申请人可选择从保证金中冲减租金并继续履行合同或解除合同并全额扣除保证金。故二条款并不冲突。

4. 关于500万的性质问题

仲裁庭认为，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金必须以明确的意思表示约定。当事人要么明确约定其给付的金钱为定金，要么约定了定金罚则得实际内容，否则不构成定金。当事人双方并未明确约定该500万的性质是定金，不符合法律的规定，所以不构成定金。

违约金是由当事人约定的，在一方违约的情况下给付对方的一定数额的价金。本案中，双方当事人订立的《租赁合同》第六条与第十二条的内容表明当乙方违约时，甲方可以从500万中减免价金或将500万扣除，此内容表明500万元的性质是违约金。

5. 关于被申请人提出反请求中损失的赔偿额问题

仲裁庭认为被申请人解除租赁合同，扣除500万元保证金的行为合法有效，予以支持。被申请人代申请人履行义务，退还各商户履约保证金，共计178万元，申请人构成不当得利，应返还被申请人。根据合同约定，水、电、空调费用由申请人负担，所以，商场在2006年5月1日至2007年4月30日产生的水、电、空调费用由申请人承担。申请人与被申请人已解除合同，且被申请人已扣除违约金500万元，故被申请人要求申请人支付商城空闲一年的租金490万元的请求无法律依据，不予支持。

基于以上认识，仲裁庭给双方进行了释明，并多次主持调解。后当事人双方当事人在仲裁庭的主持下，经协商达成了以下调解协议：

一、双方签订的《租赁合同》终止履行。

二、双方关于《租赁合同》而引起的纠纷，在被申请人一次性补申请人38万元人民币终结，调解书双方签收后于十五日内付清。

三、双方因《租赁合同》再无任何纠纷。

四、仲裁费、反请求仲裁费双方各自承担。

评 析

（1）给付延迟：契约当事人的一方迟延给付者，他方当事人得定相当期限，催告其履行，如于期限内不履行时，得解除其契约（第二五四条）。依契约之性质或当事人之意思表示，非于一定使其为给付不能达其契约之目的，而契约当事人之一方不按照使其给付者，他方当事人得不为前条之催告，解除其契约（第二五四条）。

（2）给付不能（第二五四条）。

（3）债权人不完全给付的，若债权人受领给付无利益，或依契约目的不能期望债务人履行契约时，债权人亦得解除契约（第二二七条准用给付不能，给付迟延规定）。

仲 裁 心 的