【案例之二十】
李文伟五十八天和谐调解商品房买卖纠纷
市场经济的快速发展促进了城市建设步伐的不断加快，城市经济规模化理念使人们对住房的需求也与日俱增，从而大大促进了房地产市场的高速发展。但是房地产业高速发展的同时，由于人们不成熟的商品化思维必然会引出许许多多商品房买卖中的法律问题。原商州区法院副院长现仲裁员（调解员）李文伟近日仅用58天时间调解结案一起《商品房买卖合同》纠纷，申请人薛xx获得29830元的违约及损失赔偿费。双方当事人对处理结果均表示满意。此案裁调亦应引起开发商和购房者的深思，亦应引起人们注意如何在商品社会中履行法律践约而奋求和谐。本案又一次体现了仲裁员息事止争的高效、快捷、公平、公正和谐的仲裁理念。
基本案情：2008年8月11日申请人薛xx与被申请人商洛市xx房地产开发有限公司签订了一份购买商州城区东部商品房的《商品房买卖合同》（编号：GF—2000—0171，合同编号：VNS—I—2008111），合同第六条约定：“壹拾伍万零仟零佰零拾零元整（￥150000.00元）采取银行按揭贷款。”第八条约定：“出卖人应当在2009年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条逾期交房的违约责任约定：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同年9月17日申请人作为借款人和抵押人，被申请人作为保证人，商洛建行作为贷款人，三方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。当月27日申请人委托xx银行将壹拾伍万元整（￥150000.00元）的贷款转存入被申请人在xx银行的账户。此后，申请人按时月供至今，严格遵守两份合同约定，而被申请人多出违约，虽拿出一套赔偿方案，但申请人对被申请人提出的按首付款和月供的金额计算违约金的意见不予以接受，致使房屋至今不能交付。
综上所述，申请人认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，而被申请人在违约的情况下，提出了不利于申请人的赔偿方案，申请人实在无法接受，故依据合同第十九条的约定，2010年11月12日提交西安仲裁委员会商洛分会委员会仲裁。
被答辩人辩称：答辩人认为被答辩人的仲裁请求无充分的事实及法律依据，应依法部分予以驳回，具体事实及理由如下：一、答辩人与被答辩人双方于2008年8月11日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第八条之约定，该商品房的交付期限为2009年8月30日，交付条件为验收合格。2010年5月20日，被答辩人所购房屋经勘查、设计、施工、监理及建设五方责任主体验收合格，已达到了交房条件。答辩人于2010年5月31日向被答辩人邮寄了《入伙通知书》，并于2010年6月9日在《商洛日报》第4版刊登了《东方威尼斯水城一期8区业主入伙公告》，以报纸公告方式通知被答辩人交房。按照双方合同约定，自答辩人通知被答辩人三日起十五日内，被答辩人未办理房屋交接手续的，则视为被答辩人无异议接受所购房屋。因此，逾期交房的时间应自2009年8月31起至2010年6月18日止，共计288天；二、正如被答辩人仲裁申请所述，双方《商品房买卖合同》第六条明确约定，被答辩人以银行按揭方式支付房价款。答辩人、被答辩人及第三人中国xx银行股份有限公司商洛分行于2008年9月17日签订了《个人住房借款合同》，依据该合同第十二条、第三十六条之约定，答辩人对被答辩人的按揭贷款行为承担最高额连带保证责任。按照西安仲裁委员会《关于商品房买卖合同违约金计算基数的指导意见》及相关规定，逾期交房违约金计算的基数应为首付房款及每月向银行还款数额中的本金数额之和；三、针对被答辩人提出的：1.外框架未建每户每平方米补偿人民币55元整，共计6237元整；2.室内结构优化补偿人民币800元整，答辩人对此予以认可，无任何异议；四、依据双方《商品房买卖合同》第五条之约定，商品房面积差异应以房屋管理局实测面积为准多退少补。被答辩人所购商品房面积未经实测，其仲裁请求无事实及法律依据，应以房屋管理局最终实测面积为准多退少补；五、被答辩人提出的物业费收取等问题，远远超出双方《商品房买卖合同》之约定，不属于本案处理范围，应由被答辩人购买房屋所在小区的物业服务管理单位依约处理。
李文伟晓之以理、动之以情多次主持调解，双方当事人于2011年3月4日达成一致调解意见：
一、被申请人一次性赔付申请人人民币29830元整。
二、申请人薛xx放弃其他仲裁申请请求。
被申请人已全面履行赔付，申请人在收到被申请人的全部赔偿款和申请人已预交的仲裁费用后即日已接收所购商品房。
评 语
刘备援陶公而与徐州不求，仲裁为民众而高效廉洁和谐。