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开发商单方改变规划
业主主张采光权
【按】《物权法》第八十九条明确规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”但是，在现实的房地产开发中，有多少开发商能遵循这一规定？使购房者的通风、采光和日照这些权利得以有效的维护呢？本委近期审理了一起由于开发商改变原规划设计给已购房者的通风、采光和日照等权益造成侵害而提起的民事仲裁案。申请人已获得6000元赔偿金。
基 本 案 情
申请人商洛某房地产开发公司与被申请人王某于2008年11月1日签订了《商品房买卖合同》，由被申请人购买申请人开发建设的某商品房一套，申请人于2010年7月份交房，被申请人依据原销售宣传彩页及原周边环境和原规划9号楼区的设计模型，收房入住。但是申请人在被申请人收房后建设9号楼区时却将原规划的一高层一低层变更为三高层一低层，被申请人认为申请人9楼区现在的施工建设给其采光及日常生活造成了影响，并造成了房屋使用价值的降低。向相关部门递交了反映材料请求申请人停止侵害。而申请人则认为被申请人已接收房屋并入住，合同终结，被申请人不应以9楼区影响采光等进行联名上书反映，阻碍申请人正常施工。即按照合同约定提起仲裁申请，请求：一、请求依法确认被申请人违反《商品房买卖合同》约定；二、请求依法裁决被申请人停止妨害，确保申请人的正常开发建设。
庭审中被申请人提出反申请称：反申请人与申请人于2008年11月1日签订购房协议时，按当时申请人提供的小区布局结构，反申请人所购8楼区西边应为北高南底房屋结构，南边底层为5层高综合楼，一楼为商业中心及休闲广场，负层为停车场。反申请人选择8楼区南段3楼就是为了不让前面的楼层遮挡住通风采光，同时还临近商业休息中心，能为反申请人提供一个相对较好的居住环境。可是自2010年起申请人就开始在原规划楼址上开发地基，并宣传其新建楼区结构为：东西走向的3栋17层高楼。影响了反申请人房屋的采光、通风等生活质量。因此反申请人主张申请人给予其经济赔偿9.8万元。
争 议 焦 点
申请人与被申请人的争议焦点是：一、被申请人是否妨碍了申请人的正常施工；二、申请人与被申请人谁存在违约；三、申请人9号楼区规划的变更是否给被申请人的生活造成采光、通风影响等过错。
经仲裁庭审理查明：申请人于2008年11月1日与被申请人签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，合同编号：VNS-I-2008163号）。合同第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第XXX【幢】【座】2【单元】3【层】XXX0231号房。该商品房用途为住宅，属砖混结构，层高为3米，建筑层数地上6层。该商品房阳台是非封闭式。”第六条约定付款方式：“买受人于2008年8月26日已付清首付款款x拾玖万肆仟肆佰叁拾玖元整（￥94439元）。壹拾贰万零仟零佰零拾零元整（￥120000元）采取银行按揭贷款。” 第十八条二款约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”被申请人在购买申请人约定的房屋时，申请人的销售宣传彩页上明示9楼区房屋原规划为一座四层商厦，商厦北角为一栋坐东向西的高层。2011年3月6日申请人按原设计规划进行了9楼区的地基工程开挖至7月份将原规划变更为三高层一底层后即停工待批，故现陈列在售楼部的9楼区规划示意图已变更为三幢坐南向北的十七层高楼，即出现了与原销售宣传彩页上所宣传的9楼区规划楼盘截然不同的事实。而申请人已经开始进行楼房预售。被申请人对申请人单方改变规划的事实多次去申请人售楼部询问，但一直得不到解决。被申请人即以申请人在9楼区地基挖了一个长约150多米，宽50多米，坑深10多米，有一万多平方米的深坑事实和变更后的9区房屋对其住宅的采光影响等问题，在多次协商得不到解决后联名向商洛市相关部门递交了反映材料。经查申请人单方改变了9楼区房屋规划设计和房屋销售宣传的要约并进行楼盘预售，且未履行法律所规定的相关义务。被申请人在庭审中提出反申请，主张申请人的擅自改变9楼区原房屋规划的销售宣传行为及已动工兴建的新区楼盘给自己已购的XXX0231号住宅房屋采光及视觉生活质量等造成了影响，请求仲裁庭裁定申请人给予98000元的赔偿。被申请人原来和此后不阻止申请人正常施工。
仲裁庭认为：申请人与被申请人2008年11月1日签订的《商品房买卖合同》双方均认为合法有效，表示愿意继续履行。仲裁庭认为双方商品房买卖合同内容合法、意思表示真实，属有效合同，应受法律保护；被申请人在接受申请人商品房销售时的宣传彩页等视觉图，应为要约合同，应依法认定。申请人与被申请人的房屋交易行为成立。申请人在改变原规划设计和原销售要约时应按合同约定与业主进行协商或采取召开业主听证会等方式进行沟通，而申请人却未履行此项约定义务，申请人对9楼区的原规划变更且已实施的行为违反了《商品房买卖合同》第十八条“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定。仲裁庭认为：申请人9楼区虽然有原建房规划但规划变更后将原四层商厦变为三栋17层住宅楼的事实，对被申请人的采光及视觉有一定的影响，不符合国家发布的《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》等相关规定，违反了《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”和《中华人民共和国物权法》第八十九条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”被申请人在9楼区房屋设计变更后多次主动寻找申请人协商处理但申请人却未积极协调，导致了矛盾的进一步激化，仲裁庭认为申请人存在的违约事实过错清楚。但被申请人不得在本案终结后再无因阻挡申请人9楼区正常施工。对被申请人反诉的影响通风采光、视觉生活质量以及居住质量和房屋的二次出售贬值等索赔98000元人民币的损失主张，因证据不够充分，仲裁庭予以部分支持。被申请人反请求认为申请人9楼区开挖给8楼区造成房屋裂缝因无证据，仲裁庭不予支持。申请人所提出的被申请人违反《商品房买卖合同》约定以及要求被申请人停止妨害，没有相关证据支持，仲裁庭不予支持。
处 理 结 果
依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十九条，《中华人民共和国仲裁法》第二十七条、第五十七条之规定，裁决：
一、申请人商洛某房地产开发有限公司在本裁决作出15日之内一次性赔付被申请人王某6000元人民币。逾期按照中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回双方当事人的其他仲裁请求。
三、被申请人反请求仲裁费及预交仲裁费用由申请人承担。
点 评
住宅楼的通风、采光权在我国民法及相关法规有明确规定。一方当事人的行为影响了另一方当事人的通风、采光权就会形成民事行为上的过错，就应承担停止侵害和赔偿的法律责任。但过错一方应当承担多少责任，应以案件事实由仲裁员适量裁定。无过错索赔一方应尊重事实和法律的裁判。值得指出的是，主张通风、采光权属民事相邻关系范畴，双方当事人应以和谐、谦让、相互尊重的理念和心态对待事实，才能达到相邻关系友好的案件裁判结果。