案 情

争 议 焦 点

仲裁庭意见及处理结果

合同第八条交房期限约定：“出卖人应当在2012年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”而被申请人并未在2012年10月31日前和2013年5月25日前通知申请人对合同约定的6—1—801#房屋进行验收。房屋验收是当事人履行合同第十一条交接约定条款的前提和基础。验收房屋是双方当事人对合同标的物质量等约定的条件的查验，但验收并不产生合同标的物的交付转移。交接是合同标的物经验收后质量及合同约定的标的物条件合格后标的物发生转移的行为。即没有“验收”就不能发生交接。目前国家《建筑法》、《合同法》等相关法规规定和商洛市人民政府实行的是商品房验收交接制度为分户验收和“建设工程竣工验收备案表”强制性规范制度。合同第八条1款明确约定“依照国家和地方人民政府的有关规定，”并符合合同约定方式进行验收。而被申请人2012年10月31日前至今没有对6—1—801#房按约定双方进行分户验收和履行建设工程竣工验收备案表制度。被申请人发布在报刊上的公告明确为“交房公告”而只字未提验收房屋，并且公告“贺禧各位业主所购买的XXX天地一期6、7、8#楼已具备交房条件”，要求申请人“及时前往物业公司办理入住手续。”的公告内容，事实侵犯了申请人对该商品房是否达到了合同约定的交房条件的分户验收权利和查看被申请人建设工程竣工验收备案表的权利。尤其是合同双方当事人一方并不是“物业公司”，而被申请人要求“申请人及时前往物业公司办理入住手续，”显然违反合同约定的分户验收的一方当事人主体是被申请人的约定。被申请人既主张房屋验收是双方当事人的权利，又不履行合同约定的双方房屋验收的程序而直接公告要求申请人于2013年4月30日前往物业公司办理入住手续的行为，侵犯申请人合同义务权利，违约过错事实清楚。且被申请人没有证据证明通知过申请人履行房屋验收后合格的法律事实证据。被申请人答辩理由：“是申请人不接房不是被申请人不交房”的主张，仲裁庭不予支持。合同第八条再约定的“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况、政府行为及公用部门所引起的事件。若出现上述不可抗力情形而导致交房延误的，出卖人可根据不可抗力持续时间长短，相应延迟交付该房屋，且买受人不能追究出卖人的逾期违约责任。”被申请人举证的商洛市建设工程质量安全监督中心站商建质发（2010）19号和商洛市住房和城乡建设局商政建发（2011）184号、（2012）221号文件及“情况说明”、明确指出“因工期紧确需施工的工程，施工单位必须制定切实可行的冬季施工方案，经监理审核同意，建设单位审批，在落实冬季施工措施后方可以施工。”其文件内容属于可克服、可避免、可预见性。而不符合我国《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”规定界定不可抗力事件的要素即“不能预见、不能避免、不能克服”。且被申请人就所上证据文件也没有按合同第八条第二款“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”的约定告知申请人。违反《合同法》第一百一十八条:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定。被申请人主张的合同第八条因所上文件为不可抗力免责违约条款不能成立，仲裁庭不予支持。

合同第十一条：交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”6—1—801#住宅商品房是否达到“交付使用条件，”应当由约定该商品房使用条件的合同双方当事人验收确认后，如达到交付使用条件后，被申请人亦应取得合同第八条规定的证明文件后由出卖人书面通知买受人办理交付手续。合同第八条明确约定“双方进行验收交接时”即双方验收为双方当事人，交接也为双方当事人。而且合同第十一条约定了“出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件”后“并签署房屋交接单。”被申请人没有按合同第十一条约定的而取得合同第八条约定的在房屋交接时应当向申请人出示的 “证明文件”事实清楚，更没有通知申请人履行“双方验收”以确认6—1—801#住宅是否达到了合同约定的交付使用条件过错成立。交易习惯中，尽管双方当事人往往在履行房屋“验收”和“交接”时习惯合并进行，但仍然事实实际履行了验收和交接的两种完全不同形式又可衔接进行的行为。合同第十一条同时约定了“出卖人向买受人发出书信通知（或者登报公告）即为送达，买受人收到出卖人通知之日起15日内未办理房屋交接手续，则视为买受人无异议接受所购房屋。”的条款属约定既定条款，既定条款在条件成就时生效。被申请人以单方在报刊发出的“交房公告，”即认为交房通知已送达申请人， 申请人即应承担“则视为买受人无异议接受所购房屋”的理由不能成立。对被申请人以报刊公告发布认为的申请人在被申请人公告交房后申请人已无异议接受所购房屋的主张不予支持。被申请人举证报刊交房公告证据仲裁庭不予采信。被申请人应依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定承担违约责任。

综上，被申请人没有履行与申请人签订的《商品房买卖合同》第八条，第十一条的约定，没有证据证明其按约定与申请人履行了合同第十一条“双方进行验收交接”和第八条“该商品房经验收合格”的法定事实，从而难以实现其按合同第八条约定的“出卖人应当在2012年10月31日前”将“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的目的。违反了《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”和第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”的规定和合同第九条“（1）项”之约定承担继续履行合同、采取补救措施和赔偿损失的违约过错责任。申请人申请被申请人应当承担逾期交房的赔偿请求仲裁庭给予支持。被申请人在未进行工程决算、双方验收和未取得国家房屋质量强制验收程序的文件建设工程竣工验收备案表的情况下，明知该商品房质量不具备交房条件而为了实现合同第十一条三款既定的交接房属违约免责的成就条件，有意回避合同第八条约定房屋交接所约定须向申请人提交的规定的文件和双方“经验收合格“的权利而在报刊发布已具备交房入住条件的交房公告的虚假信息，从而使被申请人实现申请人实际承担“公告即为送达，买受人收到出卖人通知之日起15日内未办理交房手续，则视为买受人无异议接受所购房屋”的违约过错之责任目的的违约事实清楚。违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”的规定，属发布隐瞒真实误导信息，侵犯申请人知悉真情权，从而实现其合同约定的被申请人的既定免责成就条件，过错事实成立。被申请人答辩“有交房公告，就应该视为交房”的主张仲裁庭不予支持。申请人主张被申请人不具备交房条件，而在报刊公告交房信息肆意掩盖没有验收房屋的违反合同约定的事实，和试图以交房公告诱导申请人放弃知情权利及国家建设工程质量强制性验收规定的行为，应当按《合同法》第一百一十三条的规定承担损害1倍赔偿的主张，仲裁庭经调查目前商洛房地产市场经营的实际情况和被申请人实际形成过错的情节予以据实部分支持。被申请人应当承担履行合同不诚实信用的损害补偿责任。

处 理 结 果

被申请人商洛XX地置业有限责任公司自收到本裁决书之日起15日内赔付申请人柯XX逾期交房至2013年6月30日242天违约金12097.58元人民币；逾期按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

仲裁费用由被申请人承担。

本裁决书自作出之日起发生法律效力。