《农村集体经济组织法》公布后，公众号后台有不少网友询问农村宅基地房屋相关问题，本文就几个普遍性问题进行梳理。

一、宅基地的所有权

宅基地的所有权归农村集体，农户经依法审批，获得宅基地的使用权。

宪法第十条　城市的土地属于国家所有。　　
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。　　
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地管理法第九条　城市市区的土地属于国家所有。　　
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。


二、宅基地上房屋的所有权

宅基地上的房屋，归依法审批后建造该房屋的农户所有。房屋的所有权存在于土地使用权之上，是目前我国住宅的法律现状，农村如此，城市也是如此。有区别的是：城市中住宅建设用地的使用权期限为70年，而农村宅基地的使用权没有期限规定。


三、何谓“房地一体”原则？

民法典第三百五十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

民法典第三百五十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

“房地一体”简单来说就是：房随地走或者地随房走。转移其中一个，另一个一并转移。

具体到农村集体，（合同有效的前提下）如果出售了宅基地上房屋，那么宅基地的使用权一并转移。

同理：如果宅基地上房屋发生继承，那么宅基地一并发生继承。这是城镇户籍的子女继承父母宅基地使用权并可以办理登记的法理依据。


四、宅基地上房屋能否出售？

宅基地上房屋出售给同一农村集体成员的，转让行为一般有效，但要受“一户一宅”、“最高面积”等限制。

土地管理法　第六十二条第一款　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

第五款　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。


宅基地上房屋出售给本村集体成员之外的人，转让行为（合同）无效。但合同无效并不意味着卖方只要退钱，就可以享受房屋/宅基地的全部权利。合同无效的后果还包括依据过错承担赔偿责任，典型的案例是出售宅基地上房屋，几年后遇到征收拆迁，主张合同无效的。


五、何谓“继承权”？

民法典第一千一百二十一条　继承从被继承人死亡时开始。

第一千一百二十二条　遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。　　
依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

继承从财产权利人死亡时开始；在权利人在世时，并不存在“继承权”，仅仅具有“法定继承期待权”。

在法律上，财产权利人在世时处分其财产，无需征得“继承人”同意。


六、城镇户籍的子女能否继承父母的宅基地房屋？

2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

国务院官网转载了这个报道：

自然资源部等7部门明确农民的宅基地使用权可依法由城镇户籍子女继承

https://www.gov.cn/xinwen/2020-11/26/content_5564657.htm


七、宅基地上房屋是否适用“遗嘱继承”？

根据《民法典》的规定，遗赠扶养协议优于遗嘱继承，遗嘱继承优于法定继承。

第一千一百二十三条　继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

那么，对于宅基地上房屋，是否适用民法典的这一规定呢？

不能。虽然宅基地上房屋可以进行继承，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可（见2020年七部门答复），并不适用无亲缘身份关系的人之间的遗赠。宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其设定是为了给农民基本的生活资料和生活保障，实现居者有其屋的目的。因此，为了避免农村房地资源的流失，不具有本村集体组织成员身份的非亲缘关系人，不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。

通俗地说：宅基地的流转，原则上需在本村集体成员之间。城镇户籍的子女进行继承并获得登记，是国家的特殊认可。


八、多子女家庭继承宅基地房屋的特殊规则

如父母有多个子女，其中一个（或多个）子女为城镇户籍，另一个子女为本村农村户籍，且与父母共同居住在宅基地上房屋（未分户，未取得单独的宅基地）。

此情形下，当父母过世时，城镇户籍的子女能继承父母的部分宅基地及房屋吗？

不能。基于《土地管理法》相关规定，宅基地的使用权是以户为单位的，即“一户一宅”，前例中父母过世时，该户尚存，宅基地使用权由尚存的户内成员继续享有，故不发生宅基地继承的事项。

对于地上房屋的继承，由于房地一体原则，故地上房屋也由户内成员继续享有。其他继承人（城镇户籍子女）可以就地上房屋的折算价值主张析产/继承。


九、房屋灭失后的宅基地能否继承？

农村宅基地不能被单独继承，如房屋灭失的，当宅基地使用权人过世，宅基地的使用权将回归农村集体。

即城镇户籍子女继承农村宅基地的前提是“地上有房”，基于“房地一体”的原则及前述特殊认可，获得继承并办理登记。