【按】随着人们生活水平的提高，市场经济的高速发展，房地产业如雨后春笋般快速发展起来，许多企业将公司的发展重心放到了地产开发上，但是，由于企业自身一些操作及对地产业的盲目性，使之在地产开发上吃了很大的亏，使企业的经济受到了很大的损失。住房与人们的生活是息息相关的，地产公司的不规范操作及相关部门的违规操作，不仅使企业自己遭受了巨大的损失，还使购房者遭受了不必要的损失。如何正确的去解决此类纠纷，避免损失，西安仲裁委商洛分会委员会近期仅用81天时间就依法公正的裁判了一起跨越近20年之久的国有土地出让协议纠纷，体现出了仲裁高效快捷，公平公正的法律先进性。供大家参考。
基 本 案 情
申请人诉称：申请人通过公开招投标后，于1992年6月7日与原xx市土地管理局签订了关于出让xx城区西xx渠全长250米，宽11米，折4.135亩；城区东xxx渠xx林特局门前桥南侧起向南延伸至过境路沿北全长260米，宽8米，折3.12亩等土地使用权的协议，由申请人用于农贸市场和居民住宅建设，综合开发经营。出让期为50年，出让费为21.775万元，协议签订后，申请人已经向出让人如数付清了出让费用。1992年7月17日，双方再次签订了《补充协议》，约定“因协议发生纠纷，双方友好协商解决，协商不成，提交当地经济合同仲裁机构仲裁”。后申请人按照程序办理了相关“一书两证”及施工执照，并进行了工程发包。
1993年7月，当“两渠”工程均进行到第二层主体完工，开始第三层砌砖时，原xx市人民政府又改变了其原本的支持态度，强行进行拆除已建的“两渠”工程，给申请人造成了巨大的经济损失。此后申请人开始反映索赔，但由于“两渠”开发再次启动问题暂时搁置。2002年xx地撤地设市进行事权划分后，城区土地出让及管理事宜划归被申请人，被申请人实际继受了有关城区土地的管理职责及相关权利和义务。2009年8月，申请人突然发现第三人在申请人享有土地使用权的xx渠进行房地产开发，侵占了申请人取得的土地使用权，而根据土地出让协议，出让人负有向申请人移交土地并且使申请人能够使用和开发该土地的义务。申请人就此曾经屡次向被申请人进行反映、沟通，但是，被申请人未履行其合同义务，对第三人的侵害行为未进行查处和制止，致使第三人xx置业有限公司的侵害行为持续进行。故依据《合同法》、《物权法》、《仲裁法》等规定，申请贵委给予仲裁审理，保护权益为盼。
2010年3月15日，申请人再次补充请求被申请人予以协助排除妨害。
被申请人辩称：一、国有土地使用权出让程序合法，合同真实有效，且已全面履行，不存在任何纠纷。1992年6月30日，经原xx市人民政府批准，原xx市土地管理局依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对xx渠，xxx渠国有土地使用权实行有偿出让，1992年7月3日原xx市土地管理局向社会公开发布了x地（出让）第1号《xx市国有土地使用权招标公告》，公告出让xx渠，xx渠国有土地使用权，出让期限30年，申请人中标，于1992年7月6日与原xx市土地管理局签定了《国有土地使用权出让合同》（在签订合同时由于国务院55号令规定有明确的出让期限，所以合同签定的出让期限为50年，没有以招标公告中的30年签订合同）并缴纳了21.775万元国有土地使用权出让金，原xx市土地管理局向申请人移交了xx渠长310米，宽11米，折5.11亩；xxx渠长300米，宽8米，折3.6亩的国有土地使用权，1992年8月1日申请人在出让所得国有土地使用权上施工建设，《国有土地使用权出让合同》全面履行并生效；二、申请人曾诉求法院判令退还土地使用权出让金，被法院驳回，《国有土地使用权出让合同》的法律效力得到法院的审判认定；三、申请人的《企业法人营业执照》已被工商行政管理部门吊销，企业法人资格已经消灭，法人资格消灭的企业，依法不具有申请仲裁和诉讼的权利；四、申请人已丧失仲裁的时效，恳请西安仲裁委商洛分会依法应予以驳回申请人仲裁请求。五、申请人请求协助排除妨害为“民事合同的一方当事人没有协助民事合同的另一方当事人排除物权妨害的权利和义务”。
经审仲裁庭审理查明：1992年6月7日，由申请人xx市城关镇房地产开发公司杨某作为乙方与xx市土管局作为甲方，双方签订了位于xx城区xxx渠3.6亩，xxx渠5.11亩的《国有土地使用权出让协议》和1992年7月17日的《补充协议》。协议约定：出让期为50年，即1992年6月7日至2042年6月6日，出让金为21.775万元。出让用途为申请人用于农贸市场和居民住宅建设综合开发经营。协议签订后，申请人依约如数向被申请人（即原xx市土地管理局）交纳了土地出让费用，被申请人向申请人移交了协议约定的土地使用权及相关手续。申请人按照协议约定的开发工程积极组织实施的过程中，由于相关原因受到拆除而使土地搁置。2002年xx地撤地设市进行事权划分后，城区土地出让及管理事宜划归被申请人，被申请人实际继受了xx城区土地的管理职责及相关民事权利义务。申请人在2009年8月，发现第三方在其享有土地使用权的xxx渠进行房地产开发，侵害了申请人取得的土地使用权时，于2009年12月16日向被申请人递交了《xx市xxx渠国有土地使用权在出让期内再次出让请求调查处理》的书面反映材料，阐述了该段土地1992年的出让情况并附送了相关证据，请求被申请人协助排除第三方侵害，而被申请人收到后只给申请人作了口头答复并让其通过法律途径解决。申请人经再三请求协商，被申请人均以已移交了协议约定的土地使用权为由而拒绝履行协助义务，申请人无奈于2010年元月18日根据双方协议约定解决纠纷的仲裁途径向西安仲裁委xx分会委员会申请仲裁。被申请人于2010年元月25日提交了答辩书，与申请人协议达成提请西安仲裁委xx分会仲裁的仲裁协议，同时向xx分会递交了法人代表身份证明书、授权委托书和案件相关的证据。
仲裁庭意见
仲裁庭认为：双方当事人1992年6月7日和同年7月17日签订xx城区xxx渠、xx渠《国有土地使用权出让协议》、《土地使用权出让协议补充协议》意思表示真实，且已经履行，该协议符合国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，应当受到《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《物权法》《城市房产管理法》的法律保护，应为有效合同。2002年，xx地撤地设市后，根据事权划分，xx城区土地出让及管理事宜划归被申请人，被申请人实际继受了原xx市土管局对xx城区出让土地的管理职权及相关民事权利、义务，因此，申请人与原xx市土地管理局签订的《国有土地使用权出让协议》中关于出让人的权利、义务应由被申请人承担。对此，被申请人也不持异议。根据法律规定：双方当事人全面履行合同有相互通知、协助、保密的义务。本案中申请人2009年8月发现有第三方在其合法享有使用权（即所有权属于被申请人）的土地上建楼时，于2009年12月16日向被申请人递送了《xx市xxx渠国有土地使用权在出让期内再次出让请求调查处理》的书面材料。阐述了该段土地1992年的使用权出让情况及建设拆除过程，并提出三点协助请求“（一）为“两渠开发”正名。（二）依法裁定土地使用权出让合同纠纷。(三)赔偿当年“两渠开发”的经济损失。申请人履行了通知义务。但被申请人在收到该请求后，口头答复让申请人通过法律途径解决，以已移交了土地使用权为由而未对侵害第三方履行制止义务。申请人就此提起申请请求xx分会仲裁庭依法裁定被申请人继续全面履行合同：裁令第三人停止妨害修建。仲裁庭根据双方提交的证据材料及庭审调查，对以下事实作出认定：
一、 xx市城关镇房地产开发公司（法人代表杨某）与商州市土管局于1992年6月7日、7月17日签定的xx城区xxx渠（xx渠）《国有土地使用权出让协议》及《补充协议》真实、合法、有效，被申请人商洛市国土资源局及申请人双方没有争议，仲裁庭予以认可。
二、 申请人土地出让金退还纠纷，适用于原xx地区中级人民法院[1994] x中初字第1号《民事裁定书》，仲裁庭不予受理。
三、 被申请人认为申请人的《企业法人营业执照》被xx市工商行政管理局商州分局吊销的法人资格丧失理由，应以最高人民法院2000年1月29日对甘肃省高级人民法院、辽宁省高级人民法院复函《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销、已丧失民事诉讼主体资格为由裁定驳回起诉》、《关于企业法人营业执照被吊销后、其民事诉讼地位如何确定的复函》之规定，xx市城关镇房地产开发公司应依法存续。而申请人企业法人执照是否被吊销，被申请人不能提供工商部门公布的该企业法人名单，故申请人营业执照即使被吊销后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以以法人和法人代表的名义进行仲裁活动。仲裁庭对被申请人认为申请人没有仲裁法人资格的请求理由不予认可。
四、 被申请人认为申请人丧失仲裁申请时效，请求驳回申请人的请求，依据《合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）“第二条，合同成立于合同法实施之前，但合同约定履行期限跨越合同法实施之日或履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四条的有关规定”，《民法通则》第一百三十五条“[普通诉讼时效]向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《中华人民共和国仲裁法》第七十四条：“法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。”申请人与被申请人双方签订的协议，有约定的50年履行期限，即从1992年6月7日至2042年6月6日止。申请人知道，同被申请人应当知道第三方侵占了其使用权和被申请人所有权行为的时间为2009年8月，申请人于2010年元月18日即提请仲裁符合普通民事诉讼时效，被申请人认为申请人丧失仲裁申请时效请求驳回的理由不成立，仲裁庭不予支持。
五、 被申请人认为申请人请求其排除第三方妨害“民事合同的一方当事人没有协助民事合同的另一方当事人排除物权妨害的权利和义务”的理由不符合《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务的规定。”①合同的履行是指当事人按照合同的约定或法律规定全面地，正确地履行自己所承担其义务的行为。合同是当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。没有债务人的给付行为，就不可能实现合同的目的，但是，仅有债务人的给付行为，也未必就能实现合同的目的。只有债务人全面地，正确地履行合同义务，包括给付义务和附随义务，合同 目的才能得以实现，当事人订立合同的目的的实现只能依赖于合同的全面、正确的履行。②按照诚实信用原则，在合同的履行过程中，当事人不仅应当履行法律规定的和合同约定的义务，而且应当履行依照诚实信用原则产生的各种附随义务。这些附随义务，主要是指当事人根据合同的性质、目的和交易习惯应当履行的通知、协助、保密等义务。通知义务指瑕疵告知义务、使用方法告知义务、重要事由的告知义务等。协助义务体现履行合同中双方要相互协作，彼此照顾，彼此忠实，对方因客观情况发生变化提出请求时，应当予以考虑。③通知、协助、保密等附随义务是根据诚实信用原则产生的，即使申请人与被申请人没有在合同中约定，但是根据合同的性质、目的和交易习惯，双方当事人出于诚实信用应当履行的，就必须认真履行。法律规定在合同 履行过程中，应坚持实际履行原则，适当履行原则，协作履行原则和经济合理原则。否则，因未能履行附随义务而给对方当事人造成损失的，也应承担相应的法律责任。因此，《合同法》第一百二十一条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决。”
被申请人既然承认其与申请人签订的协议真实合法有效，就是承认全面履行其协议期限50年有效；承认协议约定仅限申请人应当在受让的土地上从事农贸市场、居民住宅综合开发项目有效；承认协议只仅出让使用权给申请人的事实有效。而在发生第三方占有已侵害出让土地的使用权、所有权行为后，申请人与被申请人2042年6月6日协议届满前的32年协议期限即随之灭失，协议也就无法继续履行，协议约定给申请人的开发用途更无从实现。32年后该协议终止后，被申请人又如何收回申请人已受让的土地使用权？而且第三方的侵害行为不仅侵害了申请人的使用权，也同时占有了属于被申请人的出让土地所有权，已造成被申请人32年中将无法以所有权继续履行出让协议的约定。由于第三方侵害行为，申请人自然无法履行其协议约定的其在受让土地上建农贸市场、居民住宅和综合开发的受让用途。即事实已造成协议无法继续履行。
被申请人始终承认协议真实合法有效，就应按协议约定的权利义务，积极全面履行。该协议是附期限的合同，截止现在，该合同约定的时间仅仅过去才18年，还余32年，同时被申请人不仅仅是只向申请人交付的土地使用权，而是在该土地使用权50年合同期内双方应受到合同权利、义务的约束。申请人在自身没有能力阻止第三方侵害时，按照法律规定向被申请人通知请求解决，仲裁庭认为合法有效。而被申请人收到申请人书面请求和口头请求后，承认知道第三方的侵害行为存在，确以已移交出让土地为由而没有履行法定的协助排除侵害义务，不符合《合同法》、《物权法》及相关法律规定。对被申请人认为其没有协助申请人履行排除第三方侵害的理由仲裁庭不予支持。
综上所述，申请人xx市城关镇房地产开发公司法人资格没有消灭，法人及法人代表杨某申请时效符合法律法规规定，被申请人xx市国土资源局认为申请人没有法人资格，仲裁时效丧失，没有协助义务的理由不能成立，本仲裁庭不予支持。
裁 决
综上意见，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十一条、第一百二十八条及相关法律规定，和《中华人民共和国仲裁法》第九条、第五十七条之规定，裁决如下：
一、申请人xx市城关镇房地产开发公司（杨某）与被申请人xx市国土资源局（原xx市土管局）1992年6月7日，7月17日签定的关于xx城区xxx渠、xx渠《国有土地使用权出让协议》《补充协议》真实合法有效。
二、被申请人xx市国土资源局应在本裁决作出之日起15日内依法履行协助申请人排除第三方侵害事实，逾期承担未履行义务给申请人造成的损失。
三、驳回申请人xx市城关镇房地产开发公司（杨某）的其他仲裁请求。
本案仲裁费用申请人已预付。由申请人和被申请人各承担50％，依据《合同法》第一百二十一条之规定，双方当事人可向实施侵害行为的第三方追索解决。
如当事人对本裁决有异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十七条、二百六十条，《中华人民共和国仲裁法》五十八条、五十九条之规定，向xx市中级人民法院申请撤销。