房屋租赁合同随着多成份经济的发展越来越多，经营者在签订合同时对合同届满后承租的优先续约权主张，往往不能依法行使自己的处分权丧失了自己优先续约的承租权利，造成不必要损失。优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。近期商洛分会，成功调处了一起租赁合同期限届满续约优先权的纠纷，有效维护了当事人的合法权益。

案 情

2006年申请人张某某与被申请人商洛市商州区某公司订立了房屋租赁合同和大棚租赁合同，租赁被申请人门面房5间及后院场地计308平方米、大棚212平方米，合计520平方米；租期5年，自从2006年7月8日至2011年7月7日；租金1，000，000元；同时约定“合同期满后，乙方（即申请人）在同等条件下有优先续约权……发生争议，提交工商仲裁委员会仲裁”。合同期满后，被申请人将原房屋、大棚从新装修、改造后继续出租。于2011年12月16日向申请人发出招标邀请函，申请人参加了竞标，但中标人确定后，被申请人没有依法向申请人通知中标结果，与他人订立了租赁合同，剥夺了申请人的优先承租权，违反了合同约定，给申请人造成巨大经济损失。故依法提出仲裁申请，申请仲裁委依法公正处理，以维护申请人的合法权益。依法裁决被申请人支付申请人合同违约金20万元，并赔偿因合同违约给申请人造成的损失16万元。

争 议 焦 点

本案中优先权是否有效存在的关键是申请人应邀参加被申请人的竞标行为是否可以视作放弃了原合同中的优先权？是否竞标有效？是本案争议焦点

申请人请求依据合同中约定的“合同期满后，乙方（即申请人）在同等条件下有优先续约权。”要求被申请人支付违约金20万元，并赔偿因合同违约给申请人造成的损失16万元。被申请人则认为：一、双方虽然约定“合同期满后，乙方在同等条件下有优先续约权。”但是被申请人就续租行为进行了公开招标，招标的条件要求也已送达了申请人，申请人对招标条件无异议只要求按招标条件要继续承租。而申请人应邀如期参加了竞标，且在招标现场被申请人就中标的最后结果当众进行了宣布，申请人对中标结果没有任何异议。申请人参加了竞标行为，即视为申请人放弃了其原约定的优先续租权，故被申请人没有违约；二、原合同到期后，被申请人并没有对原物进行出租，而是在收回原出租房屋场地后进行了改造，由原来的500多平方米扩大到了1000平方米，出租标的物已发生了重大变化，对于扩建、改造后的标的物，申请人没有优先承租权；三、在履行原租赁合同中，被申请人没有任何违约责任，更谈不上支付违约金，同时，申请人诉称的损失缺乏事实依据。相反，申请人在合同履行过程中，不按合同期限腾交房屋，严重影响了被申请的正常经营管理，给被申请人造成了一定损失。

仲裁庭意见及处理结果

被申请人2011年3月5日、2011年3月18日两次距申请人承租合同未到期提前3个多月召开股东会议专题研究“关于超市及小吃城临街门面房进行改扩建的有关事宜”，并股东会议已事先明确确定“我们就要和对方签订合同”，给申请人“留出时间处理货品”；但对于申请人2006年7月1日《房屋租赁合同》、《大棚租赁合同》约定的“合同期满后，乙方在同等条件下有优先续租权”的问题没有涉及讨论，只明确研究决定通知申请人腾房交场地。被申请人2011年3月29日、2011年7月1日两次书面通知申请人“原合同2011年7月7日届满到期，恪守合同搬离”，仍然未告知申请人所租房屋在改、扩建以后是否继续出租的用途及申请人的“优先续租权”如何的处置问题。2011年12月8日被申请人第三次召开股东会议专题“商讨一楼门面房出租方式及相关事宜”，但仍未告诉申请人改、扩建后的原合同约定场地是否继续出租。

2011年12月16日，被申请人向申请人在内的4户竞标人发出了《招标邀请函》（以下简称招标函），招标函约定明示出租的商场条件“1、拟定以商场经营为主，严禁经营餐饮、娱乐。租赁期为8年，每4年期满租金上浮10%。2、面积为1100平方米。3、对外出租商用房的招商方式采用邀请招标方式，以投标方每平方米投标报价、保证金、经营者资信按百分数打分，租金以每月每平方米45元起步，保证金按中标报价总额的40%收取。4、评标计分方法，租金由投标方自主报价，由招标方按其报价和经营实力决定。起步每平方米45元为45分，每增加1元增加一分，最高分为70分，保证金20分，投标方资信考察为10分（此项由招标方打分）；如投标者另有承诺，并有利于招标方利益的，可另行加分。7、中标者应在中标当天一次性预交25万元保证金，如中标者在签订合同前有反悔行为，保证金不予退还。11、相关细则将在中标后双方签订合同中具体约定。”申请人收到被申请人招标函并签字确认，基本明确了被申请人对参加投标者应明确的投标条件要素。申请人接到招标函后的第二天2011年12月17日，找到被申请人以仍坚持要以45元/㎡/月优先承租商场，但被申请人仍坚持劝喻申请人参加招标，引导启示申请人以其独有的优先续租权和前期承租期间的信誉为得分优势参与招标得分。所上被申请人公示的招标条件在被申请人招标后与第三方签订的租赁合同中最终确认出租商场面积等改变为1000平方米，变更后比招标公布面积减少100平方米；变更约定中标人前四年每年应交租金30万元，后四年每年33万元，计252万元，平均每年每月每平方米租金为26.25元，比中标者招标得分50分的实际招标报价和被申请人的中标通知书中标价每平方米每月50元少23.75元；变更确定保证金中标者一次性交清20万元，比中标者招标实际得分20分报价应交保证金475200元少275200元，比被申请人招标公示和被申请人的中标通知书中标价保证金报底价237600元少37600元。中标合同并没有约定招标约定信誉可得分10分比例的条款。综上，被申请人事实改变了其与申请人受约的招标条件，申请人并没有公平享受到被申请人的真实招标条件而失去了其原合同约定的“同等条件”下的优先权。

仲裁庭认为：申请人张某与被申请人商洛市商州区某公司2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》第二条“租赁期限：租赁期5年，甲方从2006年7月8日起将出租房屋交付乙方使用，到2011年7月7日收回，合同期满后，乙方在同等条件下有优先续约权。”和第一条“租赁范围，现状及用途：临北新街从东向西门面房5间及后院场地，共308㎡；装饰一新，水电齐备；商场开发。”的约定条款，在合同期满后，承续了原合同当事人民事责任的商洛市某某商贸有限责任公司，继续出租申请人已有优先续租权约定的合同标的物，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，申请人已实际取了得合同约定的标的物“同等条件下有优先续约权。”庭审中被申请人对此并无异议。被申请人在改制后不仅接替了原《房屋租赁合同》和《大棚租赁合同》的财物所有支配处置权，依据《合同法》第七十六条：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”之规定的事权处置原则延续接替了原合同当事人履行约定的民事权力承处责任。但被申请人在申请人合同履行届期的有3个多月之前分别两次次召开股东会议，专题研究如何依托申请人正在租赁经营的“临北新街门面房的改、扩建问题”处置时，确只字未提申请人合同中约定的“同等条件下的优先续租权”的处置问题。被申请人在明确催促申请人交回租用场地并应准备处置留存货物时，而始终没有告知申请人经营租用的临街门面房和大棚改、扩建后是否继续出租，事实存在事先违约的动意。被申请人在申请人接到《招标邀请函》时主张自己有“优先续租权”同时请求按招标条件继续承租时，被申请人又以“优先权”可加分启发引导申请人参加招标而拒绝，但招标的条件公示确没有“优先权”可以加的分事项及标准。被申请人如不依托申请人原《房屋租赁合同》中租赁的临北新街门面房的有利位置、面积，扩大后院“只有30几个摊位的场地”将不可能取得进一步利用的效益价值。被申请人虽然在申请人于2011年7月25日交回租赁房屋后，至2011年12月16日相距尽4个月没有对租赁场地实施改造扩建，但其早已于申请人经营期间的2011年3月5日召开股东会议决定改造出租合同标的物，故不构成被申请人在合同期满后实际中断出租的事实。尤其是被申请人利用招标形式，招标条件使申请人参加了招标却实际竞标给第三方后又事实改变了招标条件，使申请人没有事实得到原合同约定优先权的“同等条件”权力。

优先租赁权是指租赁合同到期后，出租人对租赁物继续出租时，原承租人在同等条件下享有优先租赁的权利，同时出租人应保障原承租人优先租赁权的实现。我国法律未规定优先租赁权，但是并不排斥优先租赁权。通过合同约定的优先租赁权应依法受到保护。被申请人在合同履行中不能考虑履行合同约定的条款，和合同届满后以招标方式整体出租标的物时又单方改变招标公示的要约主要条件及评分标准的行为，构成事先违约和事实违约的过错责任。其行为违反了《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，应当依照《合同法》第四十二条三款“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”和一百一十三条一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定承担赔偿责任。申请人请求被申请人应予36万元的赔偿主张证据不够充分，仲裁庭予以部分支持。依据《合同法》第一百一十四条二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，双方当事人约定的违约金确实低于申请人之所受实际损失，仲裁庭依法予以适当增加。经过仲裁员对双方耐心劝喻、晓之以理、动之以情，最后相互谅解达成调解协议：一、被申请人商洛市某商贸有限责任公司一次性支付申请人张某37，000元人民币；二、仲裁费用，申请人与被申请人各自承担50%。

评 析

房屋承租人的优先权包括优先购买权和优先承租权。所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。　　《合同法》仅仅明确规定了房屋承租人的优先购买权，对承租人的优先承租权没有加以明确。我们认为，优先承租权在司法实践中应当得到承认。原因在于：规定承租人优先购买权的立法价值取向在于保护承租人的基本生存权利，那么在涉及承租人基本生存权利保护之时，法律就应当继续贯彻这一立法价值取向，承认承租人优先承租权。

本案的成功调解处理得到双方当事人的认可赞同，但同时提醒人们在签订合同时一定要注意条款完备，是自己的合法权益得到法律的保护。